测算的逻辑、融资方式对测算的影响、IRR培训课件.pdf
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测算的逻辑、融资方式对测算的影响、IRR培训课件.pdf
1、投资测算培训系列课进阶专题 测算的逻辑、融资方式对测算的影响、IRR 一、测算逻辑 l 课程实现了从点到线，进阶PLUS帮你实现由线到面 l 从全局去理解，测算是对房地产未来开发的模拟和预测 l 预测具有具体性 l 预测具有未来性 l 预测具有近似性 一、测算逻辑 l 具体性 测算要具体到某个地块、某个项目公司、某个项目公司的股东层面，排除其他因素的干扰。 【问】我们在做城中村改造项目，一二级联动的，土地出让金为170万每亩，返还85%。有多少土地出让金可以抵 扣土地增值税和增值税？ 【答】针对税费和交易的问题，第一步就是搞清楚，资金具体流向了哪个公司。 此问题其实有两个主体：一级整理公司；二
2、级项目公司，其股东一般是一级整理公司或者一级整理公司的子 公司。 一、土地出让金170万/亩，返还85%（即约145万/亩），这里面我们课程中讲到过，如果返还给二级项目公司， 则这145万/亩不能土增税和增值税，真实能够冲抵的只有25万/亩。 二、如果返还给一级整理公司（即二级项目公司的股东），则二级项目公司可以全额冲抵。一级整理公司可计入 营业外收入；一般这种一二级联动中，一级整理公司都是亏损的，所以也不会造成税费大幅度增加。 一、测算逻辑 l 具体性 测算要具体到某个地块、某个项目公司、某个项目公司的股东层面，排除其他因素的干扰。 【问】想问一下城市更新项目中在计税时回迁房（视同销售）怎么
3、处理？ 【答】针对一些税费和交易的问题，第一步就是搞清楚资金流向了具体哪个公司。 此问题要拆解，追问回迁房到底是谁修建的？ 回迁房是开发商出资，由另外的企业（一般是国企）来修建，自然开发商这部分回迁房出资资金就直接冲抵土 地成本。 回迁房由开发商同一个项目公司来修建，一定是模拟真实的现金流，也就是回迁房的成本按照真实的情况分摊 到每个月，然后回迁房的销售在政府验收通过后的节点作为销售节点（视同销售一般指的是按评估价销售，但是 这里的评估价测算时可以认为约等于成本价），来进行测算，而不能简单的折算到土地成本中。 一、测算逻辑 l 具体性 当交易复杂，项目现金流量和股东现金流量有差别时，建立项目公司股东的现金流量表。 参照第六讲第一小节“溢价测算” 1、合作开发或者同股不同权是普遍现象 2、新增股东现金流量表可以有效区分同股不同权问题，从而更加客观的分析项目本身。 一、测算逻辑 l 未来性 指
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