土增税、增值税、所得税的预缴、清算和退补培训课件.pdf
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土增税、增值税、所得税的预缴、清算和退补培训课件.pdf
1、投资测算模型三税专题PLUS 土增税、增值税、所得税的预缴、清算和退补 目录 C O N T E N T 1投资测算中关于税费的预缴 2 3 投资测算中关于税费的清算 投资测算中关于税费的退补 4 实操案例税费的计算演示 投资测算中关于税费的预缴 01 投资测算中关于税费的预缴 NO1、预缴是什么？ 税费的预缴是指在实际清算前按照一定的规则缴纳税费的行为，也是保证税局税款及时均衡入库的一种制度安排。 在投资测算阶段，尤其是动态投资测算时，需要将预缴的税款体现在现金流量中。 NO2、为什么要预缴？ 1 除特殊政策要求外，房地产都是预售制，因此税费也是相应预缴。 2 房地产开发项目周期长，资金回笼
2、周期与开发周期不完全匹配，保证税款及时均衡入库 NO3、预缴税种有哪些？ 在销售类物业投资测算阶段，需要预缴的税种有增值税、土增税和所得税。 NO4、预缴多了能退吗？ 原则上会“多退少补”，即预缴的税费大于实际清算所需的税费时，原则上会退回差值部分（预缴-清算）的税费，但具 体到实际中，在是否退税、退税税金、退税时间上存在“操作”空间。 投资测算中关于税费的预缴 预缴增值税 增值税预缴额 = 预收金额 增值税预征率 （一）计算公式： （二）注意事项： 【1】预收金额为除税口径；即扣除当期销项税 【2】增值率预征率为3%，全国统一； （三）数字举例： 假设：项目为一般计税，当期收到款项100万元
3、， 取得增值税专用发票一张，发票列明进项税额5万元 增值税预缴金额：100万/（1+9%）*3%=2.75万元 投资测算中关于税费的预缴 预缴土增税 （一）计算公式： （二）注意事项： 【1】计算预缴土增税的基数为扣除当期增值税后的金额（优先选择）； 【2】如果直接采用除税金额计算，实操中部门地区不认可该算法，因此采用上述基数； 【3】与增值率预征率不同，土增税预征率各区域不一致，请落实好相关政策后计算； 土增税预缴额 = 扣除预缴增值税的流入金额 土增税预征率 （三）土增税预征率分类确定： 【1】按照开发产品类型直接确定预征率： 【2】按照预计增值率确定预征率： 【3】其他方法确定预征率： 投资测算中关于税费的预缴 预缴所得税 （一）计算公式： （二）注意事项： 所得税预缴额 = （预收现金流（含税） 计税毛利率 期间费用 预缴增值税-预缴土增税） 25% 【1】计税毛利率=计税毛利/预
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