1、投拓如何快速进行项目估算投拓如何快速进行项目估算 现在做新项目的投资测算，一般都需要各部门的配合完成，一般来说设计部提供强排指标、成本部提 供各项成本、营销部提供售价和回款节奏、运营部提供关键节点，大家按照测算模板的要求录入数 据，投资部负责土地款和支付节奏并进行统稿，财务部进行最终的审查才算最终成稿。 但是实际上，有些场合我们是只需要做一个简单测算初步研判，不需要太精准，只需要一个估算的结 果。比如新芽在外和别人聊项目，刚拿地项目信息我心里就应该大概有一个数，能不能做，利润大概 如何，这样才能显得自己专业嘛！ 步骤 1、万能公式推导 其实，说穿了，测算不就那三样嘛：成本、收入、利润。其中成本
2、包含土地成本、建安成本、三费、 税金。 #举个栗子，登山哥准备拿南昌红谷滩纯住宅地一幅，周边住宅均价 19000 元/m，拟通过招拍挂底价 摘取，土地出让金包括契税 20 亿，净用地 8 万平，容积率 2.5 首先，整理信息如下 销售收入：单价 18000 元/m 土地成本：楼面价 10000 元/m 建安成本（包装修，地方经验值）：4000 元/m 三费（占销售收入比率）：管理费用 1.5-2.5%；营销费用 2-3%；财务费用 1-3% 税金（占销售收入比率）：增值税 3%-4%；土增税 2%-8% 和分别是期间费用（三费）和税金，各项取中间值合计为 15%（增值税是价外税，在计算占销售收
3、 入比率时，为占包含增值税销售收入比率）。 单位面积/m 税前利润为： 18000（销售单价）-10000（土地成本）-4000（建安成本）-18000*15%（三费加税金）=1200 元/m。 总结出万能公式： 项目税前利润=（销售单价*85%-楼面价-单位建安成本）*总计容建面 将三费和税金算作销售收入 15%所产生误差很大，还应根据具体情况进行调整；另外现在的土拍市场， 想要拿到纯住宅地很难，一般都是多业态。所以，我们接下来分别对 15%进行修正，对多业态下的估算 也简单讲讲（主要侧重思路）。 步骤 2、对 15%进行调整 项目税前利润=（销售单价*85%-楼面价-单位建安成本）*总计容建面 此万能公式中，增值税和土增税在盈利状况不同的项目中，差别很大。而三费也具有很强的不确定 性。因此不能简单地取平均值 15%以代表三费和税金对盈利指标影响，所以对 85%部分进行以下调整： 1、对
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