新圈地运动打造TOD商业综合体开发模式方案.pdf
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新圈地运动打造TOD商业综合体开发模式方案.pdf
1、新圈地运动打造 TOD 商业综合体开发模式 90年代起中国轨道交通开始急速发展，围绕轨道沿线密集式开 发住宅、商业等已成为最重要的城市发展模式。 “公交导向型开 发”的TOD模式正是目前一种重要的城市开发模式。 TOD模式强调轨道站场内多种交通无缝接驳，人们在步行范围内 解决工作、商业、文化、教育等各种需求，其优势是既能疏导市中 心人群，优化生活环境，同时解决城市交通拥堵、资源配置不均的 问题，而“TOD+商业综合体”则为整个轨道交通枢纽城区赋予生机 和活力。 事实上，“北上广深”已大力发展“TOD+商业综合体”模式，如 万科的天空之城、新鸿基的TO DTOWN，瑞安的上海虹桥天地等。 201
2、5年广州市政府发文支持广州地铁参与轨交沿线物业的综合 开发，至今已经梳理出33个站点作为第一批开发目标，而这恰恰也 是我们提出本方案的关键所在，在这33个站点中“圈地”，争夺优 质商业项目打造越秀商业板块的新产品。 本方案针对拿优质地难、拿地成本高、没有形成具竞争力及可 复制商业产品线这些痛点，借助广州地铁与越秀集团“轨道+物业” 全面战略合作的契机进行“圈地” 。 根据不同的区位、辐射范围与目标客群数量等标准，TOD商业综 合体还可细分为城市综合体、超级新城、人文社区、产业小镇等四 大类。 方案西朗站为五条轨道线交汇站点，该 TOD 项目占地 7.75 公 顷，总建筑面积达 45 万平方米，
3、定位为枢纽型综合体，具备打造超 级新城的潜力。 越秀集团与广州地铁通过城市更新基金完成土地一级整理后， 以股权合作方式进行开发。项目在规划设计时运用“共生”理念对 轨道交通与商业综合体、住宅社区进行综合规划设计，避免建筑与 轨道交通结合不充分，土地资源利用不经济，设计考虑不长远等问 题。其中，商业综合体部分将运用越秀独有的“开.运.金”模式进 行打造，待运营成熟即通过房托基金、ABS等方式进行金融退出。由 于该项目是地铁枢纽上盖，解决了郊区人流较少、交通不便的问 题，人们因便捷交通和完善配套而集聚，而客流又为商业综合体提 供有力的支撑。 本方案亮点在于，首先他抓住合作的契机，把战略落实到项 目，具现实意义；另一方面，把城市更新基金的“基金+土地+运 营”的一级土地开发模式与“开运金”模式充分结合，具可操作 性；第三，树立越秀商业板块第一个TOD商业综合体标杆并形成可复 制商业产品线，极具战
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