1、 目录 Contents 一、三大成长空间：长期总规模成长、中期竣工推动成长、三大结构成长空间 二、三大独有属性：“围墙+高层+集中度继承“赋予我国物管独有路径和空间 三、物管价值&估值：物管流量获得价值认可，近年行业估值中枢不断上移 四、投资建议：朝阳行业，黄金时代，维持“推荐”评级 五、风险提示：社保改革降低行业盈利能力，企业并购存在商誉减值等风险 SECTION 1、三大成长空间： 长期总规模成长、中期竣工推动成长、三大结构成长空间 0 2 4 6 8 10 12 14 16 0 50 100 150 200 250 300 2009201020112012201320142015201
2、6201720182019 物业管理面积行业总额YOY（右轴） （%）（亿平米） 物业管理行业规模稳步提升物业管理行业规模稳步提升 三大空间之1：长期总规模成长 截至2019年末，全国物业管理行业管理面积达240亿平米，同比增长13.8%，2009-2019年CAGR为7.4%，行业管理面积稳步提升，并仍处 于规模成长期。 截至2019年末，我们估算全国物业管理行业基础服务收入规模为1.0万亿元，同比+8.9%， 2015-2019年CAGR为9.7%，行业基础服务收 入规模稳步提升，并考虑增值服务收入的话，收入规模体量和增速将更为客观。 资料来源：CIA，华创证券资料来源：CIA，华创证券
3、物业管理行业物业管理行业基础服务收入规模基础服务收入规模 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 20152016201720182019 收入规模同比（右轴） （亿元）（亿元）（%） 资料来源：Wind、日本统计局、US Census Bureau，华创证券 注：此处中国人均居住面积并非官方公布的户籍人口口径的人均居住面积，而为我们估算的常住人口口径数据的人均居住面积。 2018年中国、日本、美国存量住宅面积估算对比年中国、日本、美国存量住宅面积估算对比 指标指标中国中国日本日本美国美国 城市化率（城市化率（%）59.691.780.7 总人口（万人）总人口（万人）139,53812,64432,744 城镇人口（万人）城镇人口（万人）83,13711,58826,434 人均居住面积（平
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