1、 商业地产运营模式商业地产运营模式 订单地产：订单地产： 跨国商业企业获准进入中国的流通领域， 在目标城市的选地、 买地及改造原有设施等就 是他们发展的一个瓶颈，而这正好是房地产企业的强项。 和跨国商业企业，签订了战略合作协议，双方约定了权利义务。战略合作协议有 四个方面。把“共同选址、技术对接、平均租金、先租后建”四个方面的涵义合在一起取了 一个名字，叫作“订单地产” 。 1) 共同选址共同选址：对每一个店址由战略伙伴提出意见，书面确认。 2) 技术对接：技术对接：一个店那家战略合作伙伴需要多少平方米，高度，出入口、交通体系等 等， 每个战略合作伙伴出专业人员与我们的规划设计部进行技术对接，
2、 之后再正式签署确认 书。技术对接的结果，是使我们的项目在开发之前就获得了合作伙伴尤其是主力店的认可。 3) 平均租金：平均租金：为了快速扩张，快速发展，与所有加入合作的伙伴，都约定一个前 提条件，就是接受平均租金这个概念。全国的城市分三等租金。这样做的好处是，每个店的 租金具体多少不用再谈判，速度快。 4) 先租后建先租后建： 选址、 规划、 租金都确定了， 开工之前先签一个协议， 然后再投入建设。 可以看到订单地产产生不是空穴来风、无源之水，是以资源与利益结合作为产生的基 础。同时利益最大化又保证了风险最小化。 结合品牌地产、品牌商家、资源开发建设优势，熟悉国内环境量身定做，品牌号召力，
3、管理经营经验丰富。 利益规避风险， 带动人气提升价值利益最大化， 占领中国市场迅速扩张， 定制化建设利益最大化，由以上又或者说订单地产的实质是招商先行。 资金链：资金链： 1) 外部支援外部支援：的战略要求作全国性企业，要求迅速扩张，因为只只有大规模开发迅有大规模开发迅 速扩张速扩张才能最大程度的抵御风险。 从国际惯例来看商业地产发展都是靠房地产信托基金托住 这个产业健康的向前发展。只有这种模式，它吸纳的是民间闲资、退休基金、政府基金、保 险基金这种求稳而对回报率要求不高的资金， 只有它们才能托住商业地产的发展。 选用 境外的长期房地产信托基金。 2) 内部经营：内部经营： “现金为王”一直是的核心经营理念之一，再得到了境外信托基金的 支持后，在他的内部仍有一套严谨有序的资金链条。 A. 住宅收益： B. 租金回流： C. 蓄水池效应：商业地产的发展当然也需要同
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