1、一、商业业态及业态规划的定义 (一)商业业态的定义 商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营 模式或经营形态, 其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营 理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。 城市综合体内主要的商业业态包括: 购物中心、酒店、写字楼、公 寓、 住宅等等; 而其中购物中心内的业态主要有:百货店、 零售型专 业店、 专卖店、 特色超市、 大型综合超市、 电影城、 娱乐中心(KTV、 电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院 及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。 (二)商业业态组合与规划 所谓业态组合就是指综合体或购物中心根
2、据自身的定位确定 商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比 例的过程。 业态组合涉及三个层面的问题: 1、业态的选择: 一个综合体或 是购物中心究竟应该承载哪些功能、 涵盖哪些业态; 2、 配比的问题: 各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种 数量的多少以及相互的比例关系; 3、落位与分布的问题: 各业态在 综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。 对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到：广场 定位的实现、客流的共享,更关系到经营收益的最大化。 二、业态规划的基本原则 1、定位优先的原则 单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的 发展
3、要求。 购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整 体定位, 满足商家的经营需要和消费者的消费需求。综合体或购物 中心的定位包括三个层面: 1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的 功能。位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不 同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别：如上海五 角场广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京 CBD 广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波广场则属于典型 的郊区型城市综合体。 2)目标客群的选择:位于不同类型的城市以及城市不同区位的 城市综合体,其目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有 所差别,这必然会影响到综合体(尤其是购物中心)内商业业态种类 的选择及各业态的配比。 3)规模选择:城市综合体(购物中心)的面积、大小及横竖向空间 结构。 2、功能性选择是业态组合规划的基础 综合体(购物中
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