1、购物中心主题化 【购物中心源起】 购物中心起源于十八、十九世纪欧洲的城市拱廊建筑和商业廊，真正的大发展始于 20 世纪 50 年代的美国。上世纪 90 年代中期，以广州天河城为代表，这种现代商业聚集形式开 始进入中国，经过二十年的实践，购物中心已成为中国城市元素的重要组成部分，和中国城 市化建设的生力军。 【快速发展带来的同质化隐忧】 在城市化驱动下的房地产开发热潮正遭遇前所未有的政策压力，为平滑业绩的周期波 动，有实力、有远见的地产商均已陆续开始介入商业地产或把战略重点往商业地产转移。商 业地产开发代表了一种完全与住宅开发不同、 理论上来说更先进的开发模式， 其短期增值及 变现能力可能比不上
2、住宅开发， 但其长期资本增值能力和稳定的收益能力却是住宅开发所望 尘莫及的。正因为如此，一些尝到甜头的发展商如万达、华润、万科、中粮、中海、龙湖、 保利、茂业、佳兆业等房企纷纷加快其在商业地产领域的布局抢点，增加相当体量商业项目 的储备。 随着供应量的急剧增加， 作为商业地产主要功能组成的购物中心遍地开花， 并已逐步成 为市场主流。以深圳为例，20102011 年，深圳新开工的购物中心项目约 18 个，商业总建 筑面积约 160 万平方米，而 2012 年将入市的购物中心（均为商业综合体形式）就有十多个 个，面积近百万平方米。目前深圳已开业的购物中心面积超过 200 万平方米，加上今年入市 的
3、近百万平方米，深圳仅购物中心的体量将在年底突破 300 万平方米。 然而在这一股大干快干的热潮之下， 我们不难看到其所暗藏的危机。 “竞争激烈” 、 “适 当过剩” 都属市场经济发展过程中的正常现象， 但普遍性的同质化竞争却是购物中心行业稳 健发展的真正隐忧所在。“每家的风格都差不多，服装品牌店、超市、电影院、餐饮店 进驻的品牌也基本相同” ， “逛了两三个商场，感觉就像逛了一个” ，这是很多消费者的感受。 从目前的现状来看，品牌资源匮乏，定位不清晰，经营者难以挖掘出适合细分市场的品牌进 行有机组合，是商场缺乏特色和吸引力，出现同质化经营的直接原因。 【主题化概念崛起】 同质化竞争愈演愈烈， 使得同一商圈的大型商场不能共享客源而是互相分流客源。 如此 一来，这些商场非但不能在商圈内形成聚合，反而互相厮杀，最终将最弱的一方淘汰，胜者 也元气大伤。 其实行业的一些先知先觉者早已意识到了这种风险
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