1、干货：购物中心调整提升期的两大关键因素干货：购物中心调整提升期的两大关键因素 商 业调整从来都是一个不变的命题，对购物中心而言，调整也是保持 购物中心最佳经营业绩和持续竞争优势的重要措施。 尽管购物中心调整 的终极目的是租金收益的提 升，但商业品质的提升也是资产增值的重 要体现；而且只有以商业品质的提升为驱动力的调整，才能持续稳定地 带动租金收益的提升。从这个逻辑出发，购物中心调 整的首要关注点 是对购物中心调整方向的把控。 购物中心定位分析， 通过分析整场经营状况及外部环境变化得出定 位调整结论；购物中心经营分析，通过分析各业态、品类及品牌的落位 效果及经营表现，为落位调整提供建议。通过以上
2、分析，给出落位调整 方案及租金增长建议。 购物中心定位分析购物中心定位分析 如何判断定位是否需要调整？做法是： 对项目所在城市及区域的市 场变化进行研究，并结合购物中心整体经营数据来校验定位。 1、需求结构分析 需求结构方面，重点关注城市消费水平、区域人口结构、项目周边 交通三个方面的变化。如果在 3 年的时间半径（过往 3 年及未来 23 年）中，上述三个方面已经或即将发生重大改变，我们就认为定位可能 需要调整。 判断城市消费水平的主要指标通常包括当地社会消费品零售总额、 城镇人均可支配收入、城镇人均消费支出、消费品价格指数等。而区域 人口结构主要包含消费人口构成和该部分人群的消费能力两个方
3、面。 项 目周边交通则指道路及公交、轨道交通和停车条件等方面。 当然，如何界定重大改变，目前尚缺乏科学的统计数据支撑，我们 做法是运用内部专家研讨会并结合当地市场调研的方法来定性分析， 未 来当数据积累到一定的阶段再进行量化的统计分析。 2、供给结构分析（竞争分析） 单从需求结构来判断定位是否需要调整还稍显单薄，还应结合供 给结构（周边商业环境及未来竞争格局）来综合判断。临近区域是否有 新的商圈诞生、区域内是否 有新的商业项目入市、现有或潜在竞争对 手（同类可比项目）的品类覆盖及品牌组合情况如何、以及对本项目的 影响等，都是调研和分析应关注的方面。 3、定位合理性判断 通过以上宏观数据采集和周边市场的调查， 同时结合自开业以来购 物中心的客流、销售等关键数据的横向对比和趋势分析，基本可以得知 购物中心的定位是否需要调整、及其调整方向。 购物中心经营分析购物中心经营分析 购物中心的定位归根结
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