1、 1 上实海上海项目上实海上海项目 提案报告提案报告 2 前言前言 3 市场篇市场篇 4 1 1、项目市场分析、项目市场分析 1.11.1 项目立地条件分析项目立地条件分析 1.1.1.1.1.1. 项目概况项目概况 用地性质 本地块用地性质为综合用地，土地使用年限： 70 年 规划指标： 规划总用地面积：84787.7 平方米 总建筑面积：232797 平方米 住宅总建筑面积：89710 平方米 创意居（LOFT）总建筑面积：78081 平方米 商业街总建筑面积：16000 平方米 综合容积率：2.44, 绿化率：35.2% 5 地块现状分析 办公和住宅用地处于场地平整阶段，商业地块正在打桩
2、。 6 飞虹路街景 辽源西路街景 大连路沿线住宅 大连路沿线商铺 1.1.2.1.1.2. 项目周边环境分析项目周边环境分析 周边环境 项目南部飞虹路为一条小马路，周边聚集了一批代拆厂房及旧公房，路况有待改善。 项目北部辽源西路为一条机动车单行道，两边的建筑以老式公房为主，沿街有小型的便利店等生活商业配套。 项目西部大连西路为区域的主干道，路况良好，是通往虹口及浦东区域的必经之路。 7 周边交通条件 从车行系统来看，项目依靠主干道大连路，车行可快速到达陆家嘴、上海不夜城、人民广场、四川北路和五角场等主要商业商务 中心。同时轨道交通 4 号线和 8 号线均在本项目邻近区域设站，借助轨道交通体系，
3、可大大提升本项目的交通条件，便于人流的疏 导，扩大项目的影响。 但项目临近的飞虹路、辽源西路均为单行道，将对本项目的出行和未来商业人流的导入带来不便。 周边商业生活配套 该项目距离控江路商业街较近，可以满足一般的购物需求。沿大连路有些规模尚可的餐饮店，如即将开业的苏浙汇等。其他的小 马路上有一些便利店和面包房等。整个配套基本可以满足普通居民的日常生活。 同时，本项目到达四川北路、五角场、提篮桥等地区的车程一般在 15 分钟以内，因此本案也处于几大商圈的共同辐射范围之 内。因此本项目较为齐全的商业配套为本项目带来生活便利的同时，也将增大项目商业部分的市场竞争。 小结小结 综上而言，目前本项目的区域环境较为一般，虽然大连路和轨道交通的建设对项目交通条件有极大的提升作用，但辽源西 路和飞虹路为单行道，对本项目的办公和商业产品十分不利。 随着北外滩、东外滩开发的相继启动以及“知识杨浦”的打造，未来
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