1、商业综合体开发选址规划运营实战培训 学习方向 -商业综合体之开发拿地开发拿地 -商业综合体之选址定位选址定位 -商业综合体之产品规划产品规划 -商业综合体之运营管理运营管理 商业综合体开发拿地攻略 招、拍、挂问题： 1、土地闲置费问题。（国税函2010220号、国税发200931号） 2、契税问题（财税2004134号、国税函2009603号） 3、考虑拿地的主体问题。例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司，但如果是最后 签订协议，一定是项目公司，否则，土地再转让到项目公司，税收问题很严重。 4、返还的土地出让金问题。（财税2009151号，财税200987号文件）例如，某公 司5亿元拍下了
2、土地，政府又退还了2亿元土地出让金。思考：如果是直接减免的土地 出让金呢？是否需要计入应纳税所得额？ 5、以地补路问题。江苏南京市关于土地增值税的问答，认为看似企业没有花钱就取得了 土地，实际上支付的修路款就是取得的土地的对价，因此可以进入成本。类似的，企 业所得税认为也应该照此办理。 商业综合体开发拿地攻略 不是招、拍、挂，创造招、拍、挂（操纵政府）操作方式： 1、国家将土地收储，支付给开发企业补偿费，营业税不征税（国税发1993149号文件、 国税函2008277号文件、国税函2009520号文件）；土地增值税不征税（条例 和财税200621号文件）；企业所得税享受搬迁补偿纳税待遇（国税函
3、2009118号 文件） 2、国家二次招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付 ；此时，政府出让土地，没有任何税费。 3、如果该国有企业要房子，不要地，则地产企业保留分给国有企业的房子不卖，而是在将 利润分走后将企业股权留给国有企业来完成。 总结：该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下，解决如何将土地从一个国有企业转移 到另外一家。 商业综合体开发拿地攻略 购买转让土地项目 一、卖地营业税的差额征收。 二、卖地的土地增值税 三、拆迁补偿费的税务处理 四、变共同成本为直接成本 商业综合体开发拿地攻略 购买股权 将目标公司的其他资产先清理掉，然后卖公司100%股权。该方式是目前运用非常普遍的 方式。购买方的大忌是在谈判的时候，不考虑税赋问题，结果酿成大问题。卖方只有企业 所得税，买方税赋较重，风险较大。 1、股权溢价不允许作为成本在所得税和土地增值税前扣除，相当于对
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