1、龙湖景粼原著营销推广复盘报告 如何在弱区位中做到强突围 第二个无奈是无归属，项目位于空港高新区北部三不管的地段。地理上呢，和这个行政区划上呢，其实都靠，但是呢，又都不靠。 所以这个项目的推广任务呢。 无产品力 无配套 无品牌认知 无归属 度 龙湖璟宸原著 项目背景：青岛龙湖进军胶州的第一个项目，位于胶州的李哥庄镇政府8公里。 十几万方的体量，小高层90-117平，小别墅117-120平，几乎没有配套， 产品力也一般，交通也不是太便利。 周边竞争对手：均价3000元/平 本案价格：高层7000-8000元/平，别墅10000元/平 痛点：弱区域 高价格 周边居民的区域的认知也很弱，不看好。 怎么
2、让凤姐拥有范冰冰的出场价和追捧 VS 虽然区域弱，但也不是一无是处， 属于胶东空港后花园，未来有特色小镇的规划。 1炒作区域 区域不好的项目就是都是先炒作这个区域，把区域炒作好了， 销售便水到渠成，但问题是特色小镇的规划，他不是一个强势规划， 没有这种大配套之类的一个支撑，而且即便是有这种强势规划的这 个区域，比方说像那个青岛的高新区，一直都有市政府北迁的传闻， 但是呢，规划出来之后，始终都是冷冷清清，门可罗雀，区域大热 的时候呢，是有大量的配套政策开始落地，开始建设的时候，区域 的这种热度才会才起来。 即便是特征性特色小镇，他是规划有搭配的话，短期内她的这个区域热度， 你再怎么吵也热，也热不
3、起来，而且呢，就是，虽然是龙湖，他有一张品 牌影响力，但是我们想就说，一个十几万平米的一个小项目，他怎么可能 能撑起这个区域操作啊，这它的价值支撑也支撑不起来。而且即便是能够 支撑，恐怕就是说它的炒作成本和时间成本也是非常大的，最主要的是地 缘性客户的认知是最难攻破的。炒作区域，显然这条路也是不通的。 此 路 难 通 2炒作品牌 一二线城市认知度超高 李哥庄镇富人阶层：品牌意识不强，实用主义，爱面子。 此 路 难 通 3炒作产品 案例：北京星河湾 区域不占优势，用产品品质征服市场，成为业界营销典范。 墙内开花墙外香 此 路 难 通 如 何 破 局 通过外力赋予项目光环，以王者归来姿态提升自己的身价，也许行得通！ 中国首席名模吕燕 不识庐山真面目，只缘身在此山中。 李哥庄镇人不懂龙湖，没关系，青岛人懂！ 李哥庄镇人不懂原著产品，没关系，青奥人懂！ 他们爱跟风，爱面子 整盘推广策略：安内先攘外
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