2019年打造产业和金融双闭环产城融合新业态研究报告（33页）.pdf
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2019年打造产业和金融双闭环产城融合新业态研究报告（33页）.pdf
1、打造 产业+金融 双闭环产城融合新业态 2019年1月 序 2 郁亮 大转折时代-万科的底线是活下去 9月11日，万科董事会主席郁亮对市场、政策、公司的观察，在万科南方区域9月月度例会上和盘托出：2012 年判断行业进入白银时代，但这只是一种预测，并不知道什么时候会出现真正的转折。而今天，转折点实实在 在到来了；社会的方方面面都进入转折时期，万科的底线战略是“聚焦”和“收敛”，“这是应对转折点和不 确定情况的最好方法； 关于非开发业务的梳理，集团提出了5个基本原则： (1)投入和产出严重不匹配的项目必须要调整。 (2)风险和收益严重不匹配的业务必须要调整 (3)做了三年还没做成的业务不要再做。
2、 (4)做了三年仍然靠万科内部资源内生增长的业务，也不要做。 (5)出于奖金导向建立的能力中心，可以公司化运作，不算业务。 目录页 3 产城融合的基本观点1 产城融合的收益计算2 产业+金融双闭环模式3 传统房企转型产业地产4 过渡页 4 产城融合的基本观点 产城融合是不是新事物？ 产城融合是“挂羊头卖狗肉”吗？ 产城融合项目长、短期效益是什么？分别来自哪里？ 第一部分 5 1.1 产城融合 并不是新事物 一、发展历史：新壶装老酒 从70/80年代“企业办社会”，到90/00年代房地产市场20年繁荣； 各大房企从“开发商”到 “运营商” 的纷纷转型； 产业地产相关的多种概念，并无本质区别，如产
3、城融合综合体、产业小镇、特色小镇、园 区4.0、5.0或者6.0； 上海宝钢的“工厂城” 6 1.2 产城融合再次崛起，是多重因素综合作用的结果 二、发展动因：3个转变 从城市规划管理看，从区域规划分散独立，向三生融合的多中心、体系化规划转变； 从行业发展趋势看，从市场需求+政策主导，向政策强调控下的产业需求引导转变； 从业态发展模式看，从住宅或商业独自发展，向地产+产业骨肉相连式共同发展转变； 7 1.3 产城融合的巨大争议，是因噎废食的片面思维 三、核心内容：没有产业聚集这个内核，产城融合就是个空壳 个别开发商“以产业地产之名、行房地产之实” ，是利用了招商体系和市场体系的“价格双轨制” 的套利把戏； 产城融合本身既符合城市发展规律，又符合商业发展规律，不能因为有人钻空子而批判整个体系， 而是要更加完善产城融合管理体系； 8 1.4 产城融合的短期效益，是现金流平衡 短期资金平衡=房地
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