2020三道红线后全国楼市新特征及趋势判断研究报告.pdf
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2020三道红线后全国楼市新特征及趋势判断研究报告.pdf
1、“三道红线”后全国楼市 新特征及趋势判断 Tospur Real Estate Consulting Co., Ltd. 专业至上 服务至诚 Professional Sincere 代理 咨询 金融 商业 海外 养老 大数据 产业 公关 2020.10 2 2020年房地产政策导向上更中性，既不表态加码棚改稳经济，又不提 及推进房产税给行业造成压力。近期“三道红线”政策实际上是“楼 市防火墙”的进一步表现，目的是短期控制企业投资“防风险”、长 期进一步剥离楼市与经济增长的关系 观点1：“三道红线” 是楼市防火墙的进一步表现 2020年房地产市场定调 3 “两会”对房地产的定位 坚持房子是用来
2、住的、不是用来炒的定位 因城施策，促进房地产市场平稳健康发展 “两会”坚持“房住不炒”定位，“因城施策”给予地方政府调控一定的灵活空间。从另一方面来看，2020年未提及 棚改为楼市增添动力，又未提及房产税为楼市降温，在政策表述上更偏中性。客观上政府实施积极财政政策，同时配合 可能的“降准降息”手段的背景下，房地产市场具有发展动力 建立房企融资防火墙，逐步完成经济与楼市的切割 4 2016年至今，房企融资面逐步收紧，银行贷款、债券融资、境外债、股权融资、非标融资等外部融资渠道均受限。房 地产融资防火墙的建立，实际上是逐步完成经济与楼市的切割，避免重新回到依靠楼市推动经济的老路 外部 融资 内部
3、融资 金融机构贷款 公司债 海外发债 股权融资 （委贷）非标融资 资产证券化 其他 自筹资金 定金、预收款 个人按揭贷款 房地产作为去杠杆目标，大 幅收紧 2017年收紧海外债审核， 2018收紧海外债用途。但 2019年海外发债有放松迹象 2017年规范股权融资并加强 监管 2018年资管新规收紧非标融 资 2018年下半年房企强化资金 回流，定金和预收款有小幅 增长 2020年打击个人贷款、 小微经营贷款流入楼市 个人消费贷款 5 “三道红线”进一步完善楼市防火墙 8月中旬：市场传言，监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的 增长，设置“三道红线”。根据触线情况不同，试点房企分为“红（3 条）、橙（2条）、黄（1条）、绿（0）”四挡，以有息负债规模为融 资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上 限增加5%。“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模不得增 加，“
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