1、城A4 地块住宅定位 19.9.17 1 A4地块本体研究 整体市场分析 典型项目再改类产品表现 目标客户分析 A4地块初步定位 19.9.17 2 A4地块本体研究 A4 A4 地 块 所 在 位 置 A4地块基本指标 基地面积：67538平米 建筑面积：16.37万 容积率：2.42 受90指标限制 A4地块属性界定 结论：A4 属性介于G3与G2之间，偏向G2，具备做再改产品的内在条件。 受项目指标限制，再改产品的实现以增加附加值（偷面积）及拼户型的 方式来实现。 A4地块相对完整，没有被道路分割，具备打造一个独立且完整社区条件 私密性较好，且有充足地块尺度，做一个大型的中心园林景观 不
2、沿主干道，没有明显噪音污染 目前规划布局方案，大多数楼座正南正北朝向，产品条件优于其他地块 按原计划该地块启动时，城商业配套已竣工投入使用，生活配套条件大大 改善，促使地块价值进一步提升，土地属性向G2品类转化 周边没有明显的不利因素影响 城整体的土地属性已经非常明确，这里不再复述，我们只强调A4地块有别 于其他地块的独特属性。 整体市场分析 青岛房地产市场成交分析 青岛市房地产市场2007、2008年均为供大于求的态势，供销比为1.5-1.9； 09年市场迅速回暖，市内五区商品住宅成交量达到375.4万平方米，比2007与2008年两年 成交之和还高，保持供销比0.9的良好发展趋势。 由价格
3、曲线可看出：由于市场刚性需求增加，外地投资客户增多等各种原因，使2009年青 岛市市内五区商品住宅价格加速上涨，幅度较大，环比上升12.5%。 市内五区市场供求关系 供应、成交量相比08年猛增，供求关系相对平衡 日期 新增供应量 （万） 成交量 （万） 批售比供应量供求比 月末库存（万 ） 存销比 08年2281421.6 335.4 2.4 193.4 （08年末） 1.4 09.134.610.53.3 228.6 21.8 218.120.8 09.218.311.11.6 236.3 21.3 225.220.3 09.343.128.31.5 268.3 9.5 2408.5 09.42835.10.8 268.1 7.6 2336.6 09.521.437.70.6 254.7 6.8 2175.8 09.638.945.30.9 255.3 5.6 2104.6
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