1、1 营改增后房地产相关税费计算 2 01 营改增 02 增值税计算 目录 CONTENTS 03 土地增值税计算 3 PART 1 营改增 4 营改增| 对比分析 自2016年5月1日起全国各行业全面实行营改增 价内税 全额计征 税率5% 营业税 价外税 差额计征（销项-进项） 不同行业税率不同 （服务业6%，房地产业11%，采购材 料17%等） 增值税 注：应税服务年销售额小于为500万元(不含税销售额) ，是小规模纳税人，适用3%的增值税率 1、税种不同 2、征收范围不同 3、税率不同 5 例：某代理项目合同金额1000万，期间发生广告费20万，人工成本300万，计 算营业税和增值税 营改
2、增| 对比分析 明确两个概念： 销项税： 销售业务产生的增值税（开出发票） 1000/(1+6%)6%=56.6万 进项税： 采购业务产生的增值税 （接受发票） 20/(1+6%)6%=1.1万 应缴营业税为：10005%=50万 应缴增值税为： 1000/(1+6%)6%- 20/(1+6%)6%= 56.6-1.1=55.5万 价内税 价外税 销项税 进项税 6 PART 2 增值税计算 7 房地产项目增值税基本知识 8 对于房地产行业 征税范围 境内销售或者租赁不动产 税率 11%、5% 计税方法 一般计税方法：当期销项税额-当期进项税额 简易计税方法：应纳税额征收率 纳税义务发生时间
3、收到预收款时预缴增值税3%，待产权发生转移时，再清算应纳税款， 并扣除已预缴的增值税款。 备注：房地产老项目指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的项目 1、新项目采用一般计税方式，房地产老项目既可以选择一般计税方式也可以选择简易计税方式， 房地产老项目一经选择简易计税方式，36个月不得变更计税方法。 2、采用简易计税方法，按5%的征收率计征，进项税不予抵扣。 3、产生收入时预缴增值税，产权发生转移时，清算应纳税款，影响现金流量表。 增值税计算房地产项目 9 例：某房地产项目2016年5月份销售取得预售房款6亿元，2016年12月如期交房。其中 2016年5月1日之后取得的增值税专用发票进项税额总额3000万元。 增值税计算房地产项目 简易计税方法：应纳税额X征收率 =60000万/(1+5%)x5%=2857万 5%征收率，不能抵扣进项税 一般计税方法：当期销项税
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