1、房地产税务风险防控与纳税筹划 2 房地产税务风险防控与纳税筹划 公司设立环节重大合同税务管理 拿地环节重大合同税务管理 报建设计环节的重大税务事项管理 第一部分 第二部分 第三部分 开发建设环节的重大税务事项管理 第四部分 销售环节重大合同税务管理 第五部分 金三下发票的风险管理及应对举措 第六部分 3 三大税种应纳税额计算口径对比分析 事项事项增值税增值税土地增值税土地增值税企业所得税企业所得税备注备注 收入（不含税）一致 成本（不含税）一致 利息费用费用 管理费用、销售费用计算扣除 税金税金 增值税都不得扣除 城建税、（地方）教育费附加、 水利基金（堤围费） 印花税、土地使用税、房产税 契
2、税、耕地占用税 项目直接管理部门 行政管理部门人员 据实或计算扣除 不可加计扣除 可加计扣除 收支盈收支盈 余纳税余纳税 4 三大税种税务管理特点 税种税种预售预售交楼交楼 特点特点 按公司分项目分年度 分产品类 型 增值税3%预征11%清缴 土地增值 税 预征项目清算 企业所得 税 预征年度清算 不允 许项 目清 算退 税 盈亏 相抵 5 预售收入纳税对比分析 事项事项增值税增值税土地增值税土地增值税企业所得税企业所得税 纳税情形预征预征预征 预征率3%区域区域 1 东部地区省份预征率 不得低于2% 省、自治区、直辖市和计划单 列市人民政府所在地城市城区 和郊区的，不得低于15。 2 中部和
3、东北地区省份 不得低于1.5% 地及地级市城区及郊区的，不 得低于10% 3 西部地区省份不得低 于1% 其他地区的，不得低于5 4保障性住房可不预征 经济适用房、限价房和危改房 的，不得低于3% 6 纳税义务发生时间对比分析 事项事项会计会计增值税增值税土地增值税土地增值税企业所得税企业所得税 纳税义 务时间 交房交房 清算标准 完工标准 应清算可清算 1 全部竣工、完 成销售 销售面积比例 超过85% 竣工证明材料已 报房地产管理部 门备案 2 整体转让未竣 工决算房地产 开发项目的 销售不足85%， 剩余全部出租 或自用 已开始投入使用 3 直接转让土地 使用权 销售（预售） 许可证满三年 已取得了初始产 权证明 4公司注销公司注销 7 计税方法对比分析 事项事项增值税增值税土地增值税土地增值税企业所得税企业所得税 一般一般计税查账征收查账征收 简单简易计税法核定征收核定征收 1 建
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