1、如何轻松做好项目的投资测算（静态篇）如何轻松做好项目的投资测算（静态篇） 前篇文章讲到一个投拓狗应当具备的一些素质当中，着重强调了测算能力。 鉴于有很多朋友在问到测算的事情，特开专篇讲一下测算的事情。分为两篇，第 一篇将静态测算，第二篇讲动态测算。 房地产开发财务常用的评价指标包括静态测算成果与动态测算成果两种： 静态测算，是以某一年，某月的固定生产要素成本（时点价格）为依据，所 计算出来的地产项目投资收益的瞬时值。通俗点讲，就是不考虑各项变量，将成 本、售价、成本均锚定在某一固定值，从而得出的测算结果。 动态测算，是指在静态投资测算基础上加入资金时间价值资金时间价值等重要变量因素， 得出的地
2、产项目评价方法。 静态测算评价关注的重点在项目的静态回收周期、销售利润率、净利润率。 而动态测算则看重项目的财务内部收益率（即大名鼎鼎的 IRR） 、财务净现值、 动态投资回收周期。 下面步骤讲解一下静态测算关注的各项指标情况： 1、销售利润率：即项目净利润与净销售总额的比值。销售利润率是衡量项 目销售收益水平高低的财务指标。 2、净利润率（成本利润率） ，指的是项目利润与项目成本投入的比值。净利 润率是初步评价一个项目是否可行的一个重要指标。 净利润率净利润率= =（销售总收入（销售总收入- -总成本总成本- -各项税费总额）各项税费总额）/ /总成本总成本*100% *100% 3、静态投
3、资回收期，指的是项目不考虑资金的动态成本情况下，项目以静 态收益来抵偿全部投资所花的时间。通俗点讲就是，项目上马到现金流量为零所 花费的时间。 用公式简单表达就是： 下面通过一个案例来讲解一下，如图所示的一个项目 通过计算，它的投资回收周期为： （5-1）+192/864=4.22 年 下面来讲一下测算当中一些要素的构成，房地产开发总成本当中包含开发成 本、开发费用两大类。 开发成本包含土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建安成本、公共配 套建设费、 开发间接费用、 开发期间税费、 开发不可预见费、 其他费用等九大类。 开发费用包含财务成本、管理成本、销售费用三项。 1、土地费用。包括土地出让金、拍卖服务费、土地契税印花税、指标费。 2、前期工程费。主要包括前期规划、设计、可行性研究、地质水文勘测勘 察，以及三通一平的费用： 表格是作者多年前整理，图片中内容仅供参考 3、基础设施建设费，
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