1、 城市与产品，二选一城市与产品，二选一 先看城市先看城市 【一条同协路一座名景台】【一条同协路一座名景台】 成功地完成了龙湖成功地完成了龙湖名景台名景台去边缘化去边缘化的任务的任务 以此为名景台版块内的以此为名景台版块内的标杆价格标杆价格找到了理由找到了理由 龙湖名景台 地缘客户80% 购买理由（排序有先后） 学区 交付时间 品牌、交通、园林、物业 拒绝购买的理由价格 市区外溢客户20% 购买理由价格 认为同协路板块有别于丁桥 拒绝购买的理由 板块价值尚未兑现 同一板块内，竞争项目价格更低，认为板块的价格仍靠龙湖单方面撑着 透过名景台看区域现状透过名景台看区域现状 地缘客不足以支撑去化地缘客不
2、足以支撑去化 市区外溢客对板块并无期待市区外溢客对板块并无期待 对于地缘客户对于地缘客户现实的刚需客现实的刚需客 本案的交付时间比竞争楼盘晚，本案的交付时间比竞争楼盘晚，加上洋房的价格因素，本案对于地缘刚需 客的吸引会弱于名景台，在板块中的竞争力减弱。 同时，板块内几乎所有项目都在依傍同协路。板块内几乎所有项目都在依傍同协路。 在敌强我弱的情况下，继续放大同协路的价值无异于为他人作嫁衣裳。为他人作嫁衣裳。 对于市区外溢客户对于市区外溢客户 同协路与奥体最大的区别在于，奥体的存在会给客户无限的想象，而同协 路最直观的感受只是缩短了板块与市区的物理距离。 市区客户来到名景台却最终认为“不值”，说到
3、底还是核心引擎不够， 没有让这些客户认为住在这里可以让“自己看起来更高级”“自己看起来更高级”。 破局破局! ! 在同协路板块的既定事实下，把本案再往市中心推一把在同协路板块的既定事实下，把本案再往市中心推一把 眼下不应该再把注意力放在同协路板块，置身市区，吸纳市区客户才是我们要做的正事。 启动全局的关键要素：启动全局的关键要素： 什么是我们放置市中心什么是我们放置市中心 皆有差异化的价值点皆有差异化的价值点? ? 再看产品再看产品 高层均价高层均价13000元元/，洋房，洋房16000元元/，3000元元 /的差异在刚需市场足以形成天壤之别。的差异在刚需市场足以形成天壤之别。 从营销层面考虑，以洋房立形象，以高层保销量将是本案必选之路。以洋房立形象，以高层保销量将是本案必选之路。 从客群层面考虑，刚需客是1000一个门槛，如果13000元/的高层能够覆 盖地缘客户，那么那么1600016
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