1、三湘 / 上海 三湘四季花城酒店式公寓前期定位报告 这是一场开发商、政府与市场之间的博弈！ 项目核心问题研判 项目核心目标 本案作为新城北面门户及客 运中心的核心，希望以地标 性的酒店类物业的建立提升 区域形象 项目目标解析1 本案需要在政府愿景、市场现状及开发商利益之间寻找平衡点！ 政府愿景 作为三湘四季花城大型居住 社区的收官之作，力争做好 临门一脚，实现项目价值最 大化 开发商利益 新城区域住宅开发早期发展 迅速，但办公氛围匮乏， 传统酒店式公寓面临诸多挑 战和风险 市场现状 如何克服目前市场现状，在满足政府要求的情况下实现本项目的利益最大化？ 项目面临问题解析2 本案在操作中需要翻越三
2、座大山：区域突破、超越竞争、产品塑造 区域突破超越竞争产品塑造 松江新城早期”空城效应 “所带来后遗症如何医治？ 如何解决轨道交通沿线对 本案产生的客户截流现象？ 片区核心商业烂尾，新城核心地位 不在，项目核心竞争力如何体现？ 片区内部未来酒店式公寓林立，本 案如何在乱军丛中寻求突破？ 传统酒店式公寓不适合本案的 情况下，寻找开发新模式？ 塑造何种类酒店产品使得政府 满意，客户认同？ 项目问题解决方向3 我们从3大方面对本项目进行了深度剖析： 酒店式公寓市场分析 （包括对区域酒店式公寓及同级别 区域新兴酒店式公寓的分析） 区域住宅市场分析 （包括对区域住宅物业整体市场、客 户需求特征、区域重点
3、项目的分析） 项目剖析 项目剖析 项目地块分析 （包括对地块区域、地 块自身的分析） 前期工作回顾4 为此，我们主要完成了以下的调研及访谈工作： 1. 我们深度访谈了以下部分楼盘及机构 三湘四季花城住宅销售负责经理及现场售楼员 松江规划局负责新城规划审批人员 松江地区楼盘，包括文翔名苑、贝尚湾园、上海青年城等楼盘策划及销售人员 新城重点商业及酒店式公寓，包括开元地中海及新城站商业策划及销售人员 2. 我们调研了以下楼盘： 9号线沿线酒店式公寓，包括上海风景、佘山假日半岛 松江地区重点在售楼盘，包括御上海、保利西子湾、绿地诺丁山、德邑小城、乐莫苑、奥林匹 克花园 3. 我们回顾了以往调研内容，并同我司负责松江市场研究专员进行了交流 项目研究大纲5 项目所在区域概述 项目所在片区位置分析 项目土地指标 项目所在片区现状 项目前期物业分析 项目片区发展趋势预测 项目地块特点总结 项目地块分析1
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