1、20192019中国商业地产金融研究报告中国商业地产金融研究报告 研究团队：研究团队：观点指数研究院 本报告导读：本报告导读：资产管理和金融创新已经成为存量时代企业“活下去” 的重要能力，而商业地产的资产证券化则正是这股浪潮里最重要的话题 之一。 摘要：摘要： 资产证券化路径资产证券化路径 目前，与中国商业地产开发商相关性最高的资产证券化产品包括：商业 地产抵押贷款支持证券(CMBS)、商业地产抵押贷款支持票据（CMBN）、 资产担保证券（ABS）和类REITs（房地产信托基金）。 REITsREITs现状与国内类现状与国内类REITsREITs 据观点指数不完全统计，国内类REITs自201
2、4年“央四条”的出台开启， 已发行类REITs产品的最大投向为购物中心，占总发行规模的29%；其次 就是写字楼，占总发行规模的25%；零售百货商店占比为18%；租赁住房 则占比13%。 底层资产与主体信用评级问题底层资产与主体信用评级问题 与国外投资者更关心底层资产的优劣相比，国内投资者更加关注主体信 用评级问题，有些极端情况下甚至是只关心主体评级，“弱主体”即使 手握良好的商业物业，在进行商业资产证券化时也会面临难以推销出去 的窘境。这就产生了严重的价值选择风险问题，存在“劣币驱逐良币” 的隐患。 投资者何处寻：险资的大举进入投资者何处寻：险资的大举进入 无论是这个资产证券化产品证券化的是商
3、业广场、写字楼，还是酒店、 长租公寓、租赁住宅，又无论这个证券化产品是ABS、CMBS、CMBN，还 是类REITs，所有产品的最终归宿都是要找到意向投资者，并把产品销 售出去。 观点指数观点指数 过去十几年，中国商 业地产经历了一个黄金期，购物 中心和写字楼数量急剧增长，其 他商业业态也如雨后春笋般冒出。 早期的地产商通过发展商业拿地， 再以商业配套作为一个卖点，去 销售周边商品住宅来盈利，而住 宅销售资金周转又较商业物业快， 由此可以快速填补重资产商业物 业的前期投入，达到“以房养商” 的效果。而以港资为代表的外资 的进入，却依赖其成熟的商业运 营模式，仅依靠租金就获取了相 当丰厚的回报。 在经过多年的野蛮生长后，核心 城市的黄金路段中，商业地块变 得可遇不可求。而于此同时，早 先一步进场的商业地产玩家，由 于住宅市场在严控之下遇冷， “以房养商”的旧路很难再走下 去，都面临着如何运营
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