1、1、 2、 3、 4、 5、 填填表表指指引引 本表适用于项目拿地测算、项目定位测算的统一格式。 本表在拿地阶段，由投资发展部主责，相关业务部门配合；本表在项目启动会（项目定位）阶段，由财务部 主责，相关业务部门配合。 填表顺序：1、首先填列“参数”表、“全项目规划指标”表、“土地成本”表；2、其次填列“开发节点” 表、其次填列“融资计划”表；3、再者填列“销售计划”表、“成本汇总”表、“成本支出表”；4、最后 填列“税收汇总”表、“增值税测算”表、“土增税测算”表、“所得税测算”表、“现金流量表”、“利 润表”。（相关填表注意事项详见各表备注） “参数”、“全项目规划指标”、“土地成本”由投
2、资发展部负责编制；“开发节点”由运营部负责编制； “销售计划”由营销部负责编制；“成本汇总”、“成本支出”由成本部负责编制，开发部、设计部配合； “融资计划表”由资金部负责编制；“税收汇总”、“现金流量表”“利润表”、“增值税测算”、“土增 税测算”、“所得税测算”由财务部编制。 测算表中成本、费用为价税分离，成本、费用所对应费率单独体现。 名名词词释释义义 注：下列名称解释涉及现金流的若没有括号，都视同含资金成本 项目总投项目总投=开发成本+期间费用+非流转税金 资金峰值指资金需求最大值（资金流出-资金流入后的最大值）；包含资金成本 自有资金目前不作计算，项目均为外部融资 资金峰值比例资金峰
3、值除以总投 现金流量 按季度为单位预估项目周期每季的现金流入与流出，考虑资金成本，对于有自持物 业的应填列项目完工时间，按预估售价法对自持物业进行估值，若自持物业比重较 大可单独建立自持物业的估值模型 资本化利率由资金部确定资本化利率，暂按10%计算，每年确定一次 IRR 内含报酬率：以现金流口径（含资金成本）计算的项目内部收益率，因现金流按没 季度计算，换算成年度的公式为：（1+irr季度）4-1 NPV 净现值：以现金流口径计算的各期现金净额(含资金成本）的折现值，取资本化利 率作为折现率 现金流回正时间 包含资金成本和自持物业的估值，累计现金流为正的时间，若为正时间为项目开发 周期末，意味着销售现金流不足以支持包含自持物业的支出 动态投资回收期 (累计净现金流量现值出现正值的年数-1)+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出 现正值年份净现金流量的现值 保本售价 不以净利润近乎为0为限
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