房地产项目并购与合作的相关法律实务培训课件.pdf
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房地产项目并购与合作的相关法律实务培训课件.pdf
1、版权所有 碧桂园集团 严禁外传 房地产项目并购与合作的相关法律实务 2015.11 课程目标 目标一 概念辨析？并购与合作类拿地模式的法律特点与差异 目标二 注意什么？并购与合作类拿地模式的法律风险及防范措施 目标三 如何选择？各类拿地模式的适用情形 土地使用权转让 并购与合作类拿地模式 联营型合作开发 股权类合作开发 委托代建代管 一、土地使用权转让 指直接从原土地使用权人手中通过国有土地使用权转让的方式获取土地。 （1）已经缴纳土地出让金、已经取得国有土地使用权证； （2）已投资额（不含出让金）占总投资达到25%。 条件 概念 优缺点 【优点】转让完成后比较干净，不涉及以前公司的债权债务，
2、可轻装上阵直接开发 【缺点】转让税费高（营业税及附加、契税、土地增值税）税费较重，导致拿地成本 增加 （1）目标公司债权债务过于复杂，不适用于股权收购时，可考虑土地转让； （2）目标公司除了目标土地外，有其他资产、物业或经营业务，不好剥离、或者对方 不愿意转让目标公司股权时可考虑土地转让。 适用情形 一、土地使用权转让 需 要 注 意 的 相 关 法 律 问 题 （1）划拨地的土地转让 除了军用空置划拨地外，其他划拨土地不能直接土地转让（需补办出让 手续，补交出让金） 国土资源部、财政部、解放军总后勤部关于加强军队空余土地转让管 理有关问题的通知： 军用空置划拨地，报总后勤部批准后，可以采用三
3、种方式处理： （一）地方政府收储然后公开出让； （二）部队直接公开转让； （三）部队与地方政府共同公开转让。 （2）土地已抵押的处理 拟受让的土地已抵押不允许转让，同时也办理不了过户。 解决方案：解除抵押后再进行土地转让，解押的资金最好由对方解决，如对方没 有钱，在提供足额担保的前提下，我司可提供借款处理。 一、土地使用权转让 需 要 注 意 的 相 关 法 律 问 题 （3）未达到法定转让条件的处理 根据 土地管理法规定，国有土地使用权转让必须达到开发投资总额 的25%的条件，未达到25%不允许转让，同时现实中也有国土局也不给办理过 户。 但现实中有很多空地，未达到25%的转让条件，我们又想通过土地转让的方 式转让，如何处理？ 【解决方案】 要求对方按照我司的规划设计条件开发至25%，满 足转让条件后再办理转让手续。 A公司 项目公司 项目土地 （空地） 碧桂园 土地转让 借款（工程建设
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