1、必知周期篇 保利投顾研究院 研判市场走势的核心方法 掌握市场周期规律，做到心中有尺 Hello面霸，这里有更多校招大礼包保利投顾研究院 经济学家弗农（Vernon）率先提出产业生命周期理论即房地产生命周期理论的基础。 房地产行业必然也要经历初创期成长期成熟期萎缩期等四个阶段。 两个周期规律：1）房地产行业生命周期（中长期） 从中长期来看，房地产行业也符合生命周期的发展规律 图：产业生命周期模型 左肩 右肩 成熟期 生命周期判断核心 量增长至峰值后出现下降，增速由高至低 行业盈利能力下降，利润率出现明显下滑 房地产作为经济社会发展重要支柱产业，遵循产业生命周期的基本规律 Hello面霸，这里有更
2、多校招大礼包保利投顾研究院 两个周期规律：1）房地产行业生命周期（中长期） 判断房地产行业生命周期阶段变化的核心标准是成交量和企业利润率的变化。 2011年前后，房地产增速明显放缓，行业整体平均利润出现趋势性下滑。 根据周期判断，我国房地产行业已从快速成长期步入到了成熟期。 华润置地， 33.74 华夏幸福， 33.03 绿地，15.11 融创，13.72 0 10 20 30 40 50 2010201120122013201420152016 图：TOP房企2010-2016年销售毛利率（%） 保利碧桂园恒大华润置地华夏幸福 绿城绿地融创万科中海 0 2 4 6 8 10 12 14 16
3、 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2019 2020 图：全国商品住宅销售面积（亿） 初创期 成长期 成熟期 土改 深圳“第一拍” 商品房概念得以开展 房改 取消福利房分配 住宅全面商品化 总量 峰值 判断依据：重点关注年成交量、行业利润率指标 Hello面霸，这里有更多校招大礼包保利投顾研究院 主体基本面（经济增长、城镇化率、人口数量和结构等）的差异化，成熟期可得到时间上的延续。 日本第二轮泡沫破灭后房地产市场进入萎缩期，主因是经济衰退、人口老龄化、城镇化进程减慢。 美国房地产成熟期得以延续，则是由于经济
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