1、万科前期逻辑万科前期逻辑 整体业务流程整体业务流程 获取获取 土地土地 物业管理与客户服务物业管理与客户服务 采购与成本管理采购与成本管理 营销营销 设计设计 工程工程 市场初市场初 步研究步研究 产品定位产品定位 上市策划与销售实现上市策划与销售实现 设计设计 研究研究 规划及规划及 施工图设计施工图设计 设计配合设计配合 项目建设项目建设 成本成本 产品实现产品实现 交互交互 项发项发 财务财务 物业物业 客服客服 报批报批 万科万科营销流程营销流程 讨论讨论 项目定位项目定位 营销方案营销方案 开盘准备开盘准备 核心环节，价值的创造过程，核心环节，价值的创造过程， 过程可控、成果多变过程
2、可控、成果多变 主要精力投入，价值的实现过程主要精力投入，价值的实现过程 过程多变、成果可控过程多变、成果可控 价值的检验（收获）过程价值的检验（收获）过程 过程可控、成果可控过程可控、成果可控 销售实现销售实现 产品产品 土地土地 客户客户 战略导向战略导向 市场修正市场修正 运营评估运营评估 提升价值提升价值 一、项目定位：一般逻辑“一、项目定位：一般逻辑“铁三角铁三角” 项目项目定位：明确定位：明确公司战略导向公司战略导向、扎实、扎实掌握工具和掌握工具和方法方法 T1.T1.明确战略导向明确战略导向: :在项目定位之前在项目定位之前 杭州良渚文化村的战略选择杭州良渚文化村的战略选择 G
3、G系列系列 G1G1商务住宅商务住宅 G2G2城市改善城市改善 G3G3城市栖居城市栖居 C C系列系列C C城郊改善城郊改善 T T系列系列 T1T1郊区栖居郊区栖居 T2T2郊区享受郊区享受 TOPTOP系列系列 TOP1TOP1城市豪宅城市豪宅 TOP2TOP2郊区豪宅郊区豪宅 T1.T1.明确战略导向明确战略导向: :工具工具- -品类划分品类划分 奥林匹克公园：总规划用地1159公顷 奥林匹克公园中心区315公顷 现奥体中心114公顷 森林公园680公顷 中华民族园50公顷 项目分类项目分类建筑面积建筑面积时间阶段时间阶段 国家体育馆、体育国家体育馆、体育 场和游泳馆场和游泳馆 42万m208前 奥运村奥运村51.7万m206年开始陆续发售 数码大厦数码大厦3万m208前 科技馆科技馆10.2万m208前 地下商城地下商城20万m2预计09年 国际会议中心国际会议中心( (北辰北
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