1、曹将诚品 POLY 2016 商铺返租经营探讨 曹将诚品 目录 C O N T E N T S 曹将诚品 曹将诚品4 一、商铺市场发展趋势 当“一铺养三代”已成往事：2005年到2011年全国销售商业地产平均面积为6.7亿平方米，而 到2016年全国可售商业地产面积达到12.6亿平米，而年均去化面积只从6500万平方米增长到8000万平 方米，平均去化周期已经达到14.8年。供求关系的失衡使商铺库存危机愈演愈烈 四大一线城市除北京以外，深圳、上海、广州近10年来商铺 库存量均持续走高，供求比分别达到2.82、1.33和1.36，二 、三线城市商铺积压的情况则更为严重 曹将诚品 5 “一铺养三代
2、”“讲故事”销售“眼见为实” 卖方市场均衡市场买方市场 商铺供应量稀缺， 市场饱和度低，商 铺销售难度很低 商铺供应量提升， 竞争加剧，常规销 售难度较高，“造 概念”营销盛行 商铺供过于求，过 度竞争，商铺销售 及经营难度高 全民抢铺阶段 讲故事画大饼阶段 兑现投资价值阶段 一、商铺市场发展趋势 商铺销售经历了三个时代： 曹将诚品 一、商铺市场发展趋势 商铺投资者的进化过程： 商铺稀缺阶段 兑现投资价值阶段 地段、资金 商圈规划、周边人流、项目定位与业态规划、 项目运营计划、招商情况 讲故事画大饼阶段 项目地段、项目规划、预期回报、资金投入 全民抢铺 有闲钱投资的客户 专业商铺投资客户 了解
3、项目的小区业主 自用客户 随着商铺投资价值减弱，投资商铺的客群不断收窄，投资的目的性和专业性也不断提升，现在购买商铺的以本小 区/周边小区业主和专业的商铺投资客户为主，这些投资者的决策依据更趋向理智与细致，客户最关注的是可预 期实现的真实回报，而商业产品的未来升值空间关键在于商业运营。 供求关系变化 实体经济衰退 导致 投资风险增大 投资回报减少 曹将诚品 商铺运作模式的新思路 1、轻资产化：通过发行商铺的REITs，将商铺轻资产化。通过REITs模式或许能部分解决营销端的任务指标 问题，但搭建REITs平台对我们提出了考验，前端整合金融资源，后端提升运营能力，同时坚持风险底线，才能实现 快速稳健的发展。 *REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资 者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，
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