1、 荣华荣华 宝格丽小镇策略思考宝格丽小镇策略思考 中国博思堂机构 2017 02 22 3 3个事实个事实 西安人西安人 宝格丽小镇？没听过宝格丽小镇？没听过 竞品竞品 呵呵 呵呵 客户客户 划划 算算 3个结果 知道的人太少了 不在别墅竞争序列 价格定低了 1600亩超级大盘+奥特莱斯+国家级 新区迅猛发展+不复再有的低密度住 区+诱人的价格 具备了一切热销的条件。却没 能实现 项目产品卖点 中天诚品瀛莊 独栋别墅双拼联排产品配套 阳光城一号 别墅联排叠拼花园洋房 高层 7500亩规划西咸cbd中心 卢卡小镇 别墅定制型别墅 枫丹丽舍 叠拼联排2500亩湿地公园17公里河堤景观路 秦岭北麓
2、独栋双拼联排叠拼渭河景观星河湾 春城十八里 合院联排产品景观交通 西安美术城 别墅超大艺术产业园区 荣华宝格丽 独栋叠拼联排奥特莱斯 竞品小结： 1、大鳄集中：云南城投、星河湾、德杰地产楼盘交替，区域竞争红海化。区域竞争红海化。 2、区域内产品重合度较高（高层）产品重合度较高（高层），产品同质严重。产品同质严重。 3、地段、配套溢价能力较强地段、配套溢价能力较强，是市场第一准则且被广泛认可。 区域内竞争中 论产品、论地段、论配套、论自然资源 本案都没有绝对优势 同时，仅着眼区域内竞争，也无法支撑本案的体量和溢价 必须从城市高度，重塑项目占位必须从城市高度，重塑项目占位 项目的客户是谁？项目的客
3、户是谁？ 同时他们有哪些观点同时他们有哪些观点? ? 思考：思考： 在解决上述问题之前，我们先来看下在解决上述问题之前，我们先来看下 秦汉新城在西安人感知里较偏，但对未来发展有一定认可。秦汉新城在西安人感知里较偏，但对未来发展有一定认可。 区域内的自然资源，教育资源，医疗配套具备稀缺性；区域内的自然资源，教育资源，医疗配套具备稀缺性； 客群对地段、配套、品质、品牌的要求越来越高；客群对地段、配套、品质、品牌的要求越来越高； 客群年轻化趋势，职业多为个体户、企业员工、公务员等群体。客群年轻化趋势，职业多为个体户、企业员工、公务员等群体。 地缘性的客群及咸阳客群为本案主力客群。地缘性的客群及咸阳客群为本案主力客群。 客群来源细分：客群来源细分： 1.1.咸阳区域内购房客户咸阳区域内购房客户 3.3.大西安溢出客户大西安溢出客户 2.2.区域地缘性客户区域地缘性客户 约约50%50% 约约30%
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