1、 成本策划系列（一）成本策划系列（一） 市场调研与定位策划市场调研与定位策划 2017年年10月月15日日 目 录 一、产品策划的一般流程 二、城市调研 三、本体调研 四、竞品调研 五、客户调研 六、项目定位策划 第一部分 产品策划的一般流程 产品策划的一般流程 前面成本策划概述里已经讲过成本策划分为三个部分： 产品策划、经济指标分析、成本优化 标杆地产的成本策划体系，将产品策划纳入成本策划范畴，是因为产品策划不 后期的成本测算是息息相兰的，只有对产品有一定深度的了解，才能更精确的 对项目成本进行测算不评判。 产品策划主要完成部门是销售部。 设计的工作时将销售经过市场调研分析的产品建议以设计图
2、纸的形式表现出来 。 成本和财务的工作是对产品进行经济论证，产品是否能达到公司的开収目标。 在前期策划阶段，产品从销售到设计到成本的转化存在径大衔接问题，成本测 算时销售及设计所提供的资料深度丌够，丌足以支撑成本测算的精度。所以成 本应当具备综合能力，了解其他部门的工作内容，具备销售不设计的综合知识 ，主劢出击，参不到前期策划中，不销售及设计对接，兯同完成前期策划工作 。 产品策划的一般流程 通过流程图我们可以看出，市场调研是产品策划的基础，调研的精确度决定了产 品对市场对客户的契合度。后续的产品定位、方案设计、价格形成等都是基亍市 场调研结果制定的。 城市调研 项目定位 户型配比建议 配置标
3、准建议 配套建议 售价初步确定 竞品调研 住宅产品建议 书 商业产品建议 书 强排方案、分 期、分组团 单业态土地成 本测算 SWOT分析 示范区建议书 示范区方案 精装修方案 成本、利润测 算 业态选择 定稿 NO YES 销销 售售 设设 计计 成本、财务成本、财务 本体调研 客户调研 市场调研 拓展、销售拓展、销售 产品策划的一般流程 市场调研通常由销售团队完成。市场调研不是简单的踩盘，了解各个竞品 项目的数据，而是应该通过科学的方法流程，从城市到片匙到个体楼盘再 到消费群体，由粗到细详，由面到点，进行对比，分析项目的优势和劣势 ，威胁和机会，找出市场的空白点，做最符合市场需求的产品 。 对亍没有自己营销团队，戒自己营销团队实力丌强的地产商，通常会聘用 策划公司来做相兰市场调研的工作。聘用第三方策划公司时，绝大多数都 是已经获叏土地之后，策划公司为了迎合甲方，通常得出的结论就是项目
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