1、1 案例解说房地产“工改工” 房地产企业参与“工改工”吃掉厂房时，可以选择多种方式，此时房地产企 业需要综合分析，运用合理方式，以达到风险小、税负低的目的。 一、缘起 前两天，一个深圳的老朋友甲房地产企业财务总咨询“工改工”的业务。 该财务总第一次接触“工改工”涉税，怕把握不准，所以前来讨教。 大意是，他们企业看中了当地A 工厂的土地， 该工厂于 2000 年通过缴纳土 地出让金拿到了一块工业用地， 自建厂房度过了一段辉煌的历史。但是最近两年 来，因为工厂又转型失败、而深圳用人成本过高，生产难以为继，所以老板萌生 退意，要收缩战线逃到东莞厂区去。正好该区域又享受“工改工”政策扶持，所 以甲房地
2、产企业想通过转让方式，吃掉A 工厂。 二、“工改工”是什么 说到这里，可能北方的客户有些不了解，“工改工”是什么玩意？其实“工 改工”类城市更新是指， 按照政府的要求， 将现有土地性质为普通工业用地 （ M1） 改变为新型产业用地（M0），将旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园，开 发产品包括新型产业用房、配套商业、配套公寓等多种物业形态。 房地产企业对于“工改工”类城市更新项目需求旺盛。原因如下： 2 第一，当地土地紧俏。深圳能够用于“招牌挂”土地有限，与招拍挂方式获 取土地的方式相比， “工改工”类城市更新项目相对灵活、成本低，加上当地政 府政策的支持。但“工改工”类城市更新项目主要提供工
3、业用地，主要包括普通 工业用地和新型产业用地两类。 第二，对部分房地产企业而言，涉足“工改工”类城市更新项目，是其进入 新型产业新型产业用房市场的最有效途径，也将加快自身的转型升级。 目前，万科提出了“转型做城市配套服务商”的理念，即从原来简单的销售 转型为大量的运营资产持有资产。而“工改工”类城市更新项目是最有效、成本 低实现开发、持有、运营，从而转身城市配套服务商的路径。 三、案例涉税简要分析 针对甲房地产企业财务总咨询的问题，其实属于不动产转让的问题， 转让方 为 A 工厂，受让方为甲房地产企业，特殊的地方就在于转让方属于工业企业。 转让过程简要涉税分析如下表： 表 1：转让时双方涉税税种 税种转让方受让方 增值税 土地增值税 企业所得税 3 （一）增值税 工业企业转让厂区， 按照 纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法（国 家税务总局公告2016 年第 14 号）第三条规定，属于转
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