房地产收购并购类项目立项核查指引及具体操作指引手册.docx
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房地产收购并购类项目立项核查指引及具体操作指引手册.docx
1、房地产收购并购类项目立项前应核查事项指引房地产收购并购类项目立项前应核查事项指引 一、项目公司基本情况一、项目公司基本情况 1、项目公司主体资格（进行工商查档，核实股东、注册资本金、变更登记等）； 2、项目公司股东背景调查（如是否有国资背景等）； 3、项目公司债务情况（银行贷款、工程款等）； 4、项目公司名下除本项目外是否有其他资产； 5、项目公司未结的重大诉讼/仲裁情况； 6、项目公司是否有对外担保、是否有股权质押 7、介绍人背景调查 二、项目基本情况二、项目基本情况 1、土地使用权出让合同及补充协议； 2、项目报建手续进展情况（根据情况核实相关证照，如土地房产证、建设用地 规划许可证、建设
2、工程规划许可证、建设工程施工许可证）； 3、用地是否存在闲置问题、有无查封、抵押； 4、规划、国土、政府对本项目的重要批复意见及相关会议纪要； 5、是否付清地价款（查证付清地价款证明书及地价款发票），是否需补交地价 及需补金额； 6、土地原始成本及项目所有已有可计税成本； 7、项目已建工程进展及已建工程成本核算（如有）； 8、是否涉及土地性质变更、用地指标取得、调整容积率、调整控规等 9、项目特殊情况说明； 三、交易模式三、交易模式 1、交易模式（股权收购、直接转让土地、合作开发）； 2、交易方式的可行性（定向挂牌、返还地价等） 3、付款节点要求和相应保障措施（把握关键节点：定金支付、尽调、股
3、权取得、 场地移交、土地证等关键证照取得等） 房地产并购投资项目工作指引房地产并购投资项目工作指引 1 1、目的、目的 提高并购投资项目的成功率，制定本工作指引。 2 2、适用范围、适用范围: :适用各公司。 3 3、定义和职责、定义和职责 3.1 房地产并购投资项目是指受让方通过资产收购、股权收购等方式取得 土地使用权或房地产项目权益的投资方式。 4 4、主要内容、主要内容 4.14.1 资产收购资产收购 4.1.1 资产收购条件 （1）项目投资总额达到国家法律规定或当地政府的要求； （2）已取得国有土地使用权证；目标项目从属于整体项目的，应当具备单 独办证的条件。 4.1.2 资产收购流程 （1）前期准备：了解目标项目的法律状况、出售动机、收购中存在的法律 障碍和财务障碍等；成立收购专项工作小组； （2）签署框架协议； （3）尽职调查； （3）签署土地使用权出让合同补充协议或转让合同；
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