1、一二级联动开发的“控地”策略 一、招标、竞拍门槛设限一、招标、竞拍门槛设限 （一）捆绑开发商拆迁，设置拍地竞争者；（一）捆绑开发商拆迁，设置拍地竞争者； 【操作方式】【操作方式】 企业与政府达成协议，由政府负责或协助完成拟出让用地中的拆迁工作， 但在土地公开挂牌出让时设定的条件是由开发商完全负责拆迁安置工作， 以 此增加土地开发操作难度，阻止竞争者进入。 （二）“一级开发者可限价回购开发产品”（二）“一级开发者可限价回购开发产品” 【操作方式】【操作方式】 一级开发企业与政府达成协议， 在拟出让土地挂牌出让时设定以低于成本 “限价回购”的条款：当项目开发完成时，一级开发企业可优先以低于成本 的
2、价格回购其中一定量的住宅和商业物业以抵扣土地一级开发成本费用， 以 此提高拿地成本，阻止竞争者进入。 【成功案例】【成功案例】 2006 年北京 CBD 核心地段白家庄地块在挂牌时招标文件中包含了一 条“回购协议”，主要内容为：待开发完成后，一级开发商北京恒世华融房 地产开发有限公司有权以 12000 元/平方米的价格回购部分物业，包括 5000 平方米的商业物业及 8000 平方米的写字楼，并且一级开发商有权挑选回购 物业的位置。项目地块本身的面积不大，回购面积已占 13%，将直接让利 2 亿元左右，使其他开发商望而却步，一级开发商关联公司顺利摘牌。 （三）虚增一级开发成本，抬高地价，限制竞
3、争者拍地（三）虚增一级开发成本，抬高地价，限制竞争者拍地 【操作方式】【操作方式】 土地一级开发结束后， 一般由专门的土地评估机构对整理后的土地进行评 估，但这个评估也要参考开发商提供的一级开发成本和利润。夸大一级开发 成本除增加利润外，地价相应被抬高，造成地块乏人问津，于是一级开发商 可以轻松摘牌。 【成功案例】【成功案例】 北京朝阳区东坝乡地块的招标文件中注明：该地块原为生活垃圾消纳 地，于挂牌时尚有生活垃圾、建筑垃圾等共 440 万立方米。在附件中，一级 开发商北京天鸿置地土地开发有限公司提供的垃圾处理工程预算为 4.2 亿 元。但实际该项工程无需如此高昂的造价。最后，与天鸿置地一脉相连的天 鸿宝业顺利摘牌。 （四）净地不净（四）净地不净+ +苛刻的付款条件苛刻的付款条件 【操作方式】【操作方式】 一级开发商与政府达成默契， 拟出让土地一级开发后在基础设施和拆迁上 遗留尾巴，从而起到
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