1、龙湾一号龙湾一号 9 9 月月别墅别墅开盘开盘定价报告定价报告 一、近期市场情况分析一、近期市场情况分析 1 1、 宏观市场走势宏观市场走势 继今年 4 月国土部颁布的“禁墅令”后，6 月份两部委重申“住宅容积率不得低于 1.0”， 从操作层面上看， 相关政策的推出将低密度别墅类房地产开发项目挡在“闸门” 外。然而央行三年内的连续 2 次降息却为改善型置业者提供了良机，其结果有助名企 精品别墅交易的攀升。但对于金山等较为封闭的区域性市场，客群面更为偏窄，政策释 放的利好恐难以在市场上体现。 7 月中央多次表态“房地产调控绝不放松” ，严格执行限购政策，而向来作为改善或投 资需求的别墅物业，受到
2、限购的直接打压影响最大。本身别墅物业需求弹性更大，限购 后大量别墅库存所形成的去化压力更超过普通公寓住宅。 伴随着新一轮中央督查的结束，尽管对于上海有着相对满意的评价，但 8 月楼市政策 环境收紧的可能性仍然很大。原来冀望政策放松，限购取消，现在来看这种幻想要再度 无奈破灭。这会鼓励买家对于价格方面的要求，因此，与普通住宅有很大不同，在别墅 领域，以价换量的格局难有改变。 2 2、 金山区市场走势金山区市场走势 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 0 10 20 30 40 50 60 70 1月2月3月4月5月6月7月8月 金山区成交套数金山新城成
3、交套数金山区成交均价金山新城成交均价 套元/平米 20122012年金山区及金山新城别墅月度成交分析年金山区及金山新城别墅月度成交分析 数据截至数据截至 8 8 月月 2525 日日 2012 年以来，金山区 1-8 月（截止 8 月 25 日）联排共成交 189 套，成交面积 2.97 万平米，成交均价 11459 元/平米。而金山新城板块成交占整个金山区的 6 成左右， 该板块 1-8 月（截止 8 月 25 日）公寓共成交 96 套，成交面积 1.76 万平米，成交 均价 11978 元/平米。 3 3、金山、金山新城新城主要项目成交情况主要项目成交情况 排名排名 20122012 年年 1 1- -8 8 联排别墅联排别墅成交情况成交情况 名称名称 成交面积 （平成交面积 （平 米）米） 套数套数 总金额总金额 （万万元）元） 成交均价成交均价 （元（元/ /平米）平米） 1 绿地
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