1、商业定价流程专题研究商业定价流程专题研究 20142014年年1010月月 报告报告 目录目录 1 1 商业定价方法简述商业定价方法简述 2 2 常用定价方法解读常用定价方法解读 3 3 商业物业形态划分商业物业形态划分 4 4 各物业形态商业定价流程各物业形态商业定价流程 5 5 案例分享案例分享合景峰汇合景峰汇 报告逻辑大纲报告逻辑大纲 商业定价方法简述商业定价方法简述 成本法：成本法：通过售价、地价、建安费用、建设期费用、销售费用、销售税金、土地增 值税、所得税、净利润、销售利润率之间的关系确定售价水平。 市场比较法：市场比较法： 通过对市场周边的价格及其预期进行比较得出项目的参考价格。
2、 收益法：收益法：售价每平米租金年收入（1空臵率）（1运营费率）/ 折现率（ 在写字楼和大型商业中空臵率一般控制在510，运营费率为7%-13%，折现率一 般取7%-8。） 租金还原法：租金还原法：销售价格单位面积年租金收入/资本化率 住宅价格比较法：住宅价格比较法：一般商业的售价是住宅价格的25倍，但是在特殊的条件下可能 估值会更高，由于商业处于不同的发展阶段，各地的市场差异比较大。 年限法：年限法：销售总价格单位面积年租金收入N年（N年） 综合法：综合法：综合运用几种方法通过一定的权重加权得出一个平均价格，如：售价市 场比较法售价35收益法售价35成本法 售价30% 商业定价方法多样，主要
3、为以下几种定价方法商业定价方法多样，主要为以下几种定价方法 目前市场操作中商业定价常用方法为市场比较法、租金反推法。目前市场操作中商业定价常用方法为市场比较法、租金反推法。 常用定价方法解读常用定价方法解读 常用商业产品定价思路常用商业产品定价思路 方法方法1 1：市场比较法：市场比较法P1P1 方法方法2 2：租金反推法：租金反推法p2p2 以周边在营业商铺租金回 报作为定价参考依据 以周边在售的商铺销售价 格作为定价参考依据 结合销售目标及企业利润目标对市场价格进行微调整 ，从而确定商业产品价格 (p1+p2)/2(p1+p2)/2推导商业产品市场价格推导商业产品市场价格 基于城市价值体系和现有区域商业价值体系条件下 市场比较法：通过与项目条件相似的在售商业售价为参考的售价测算方法； 租金还原法：通过项目周边现有商业价值体现出租金为基础，测算能支持的项目售价。 实际操作中：常用两种方法
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