1、 商铺定价的依据 发表时间：2005-12-30 23:04:14 开发商对住宅底商定价的时候，主要参考住宅价格，一般来说，商铺价格是住宅 价格的两倍。但在许多二、三级城市如乌鲁木齐、呼和浩特、石家庄、东营、柳 州等，当地的商铺价格基本是住宅价格的倍，甚至更高。以柳州为例， 当地的水景住宅销售价格每平方米不到元， 一般商品房价格每平方米 元出头，但商铺的价格基本在每平方米万元，有些甚至达到万多元。 那么， 商铺的价格到底由哪些因素决定，其定价的依据是什么？虽然按照经济学 的理论，开发商在土地成本基础上加上开发成本、相关的税金以及利润就得出销 售价格，但实际情况并非如此简单。从商铺投资的角度看，
2、投资人有自己的投资 期望，对商铺投资风险、流动性、管理、税收、价值变化等许多因素有自己的考 量标准。因此，我们就需要从以下几个大的方面探讨影响或决定商铺价格的主要 因素。 城市的综合租金水平是影响商铺定价的直接因素 影响商铺价格的定性指标可能有很多，但是定量依据指标只有一个，那就是周边 的租金水平。大凡投资人在买商铺的时候，会首先调查项目周边的租金水平，根 据这个城市商铺投资的资本化率（也就是我们一般讲的投资回报基本水平）决定 能支撑什么样的销售价格。 该方法最适用于针对具体项目参考周边商铺的租金水 平，由此可直接决定购买商铺的性价比是否合适。 对任何一个城市而言，由于级差地租因素，城市中心商
3、业区和其他区域的商铺租 金肯定是有差距的，关键是差异大小的问题。对中小型城市而言，中心商业区只 有个，导致商业区与其他区域的租金差距非常大，从而使商铺的销售价格 非常高；对大城市来说，不仅有市级商业中心区，还有区域商业中心以及社区商 业中心等，相对于小城市而言，其租金的差异不是特别大。因此我们可以说，开 发项目所处位置的租金水平将直接决定项目本身的定价。 城市的流通力和第三产业发达程度是影响城市总体商铺价格的关键因素 中国商业经济学会副会长、中国人民大学黄国雄教授有一个著名的论段：城市核 心竞争力主要表现为生产力与流通力的乘数。即：竞争力生产力流通力。在 生产相对稳定的条件下，流通力成为决定因素。流通力小于，不仅本地生产能 力无法实现，而且内外交流堵塞，这就大大削弱了城市的竞争力。如果流通力大 于，不仅可以弥补本地生产能力的不足，而且通过促进内外交流、优势互补、 组合配置，可极大提高城市的
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