2021年“严调控”下行业逻辑生变看哪些房企投融错配研究报告.pdf
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2021年“严调控”下行业逻辑生变看哪些房企投融错配研究报告.pdf
1、 “严调控”“严调控”下下行业逻辑行业逻辑生变生变，看看看看哪些哪些房企投融房企投融错配错配 作者：同策研究院资深分析师肖云祥 “集中供地”新规在 22 个城市试点，在率先通过“集中供地”成交的 5 个城市，土地成交金额已高达 2000 亿元，显然集中拍地对于房企资金排布提出了更高的要求。融资方面，房企融资规模在 2 月达到低 位后，3 月、4 月均保持着较大规模。但可以看到的是在“三道红线”融资新规后，房企融资规模整体呈 现出了下行趋势。 实际上，在“三道红线”、信贷“两道红线”及“集中供地”的背景下，行业逻辑已经发生了变化，房企融 资和投资则需要更加的谨慎。那我们就来说说融资和投资之间的匹
2、配度关系。一般情况下，企业的规划思 路应该是先有投资设想，然后再有融资需求。在国外，企业更注重投资，而国内，则正好相反，融资压倒 一切。实际上，有的企业还会陷入融资的迷思中，没想明白融资的目的，需要融多少，就拼命去融资，甚 至认为融资多多益善，这种做法会造成企业资金运用效率低，在融资成本居高不下时，反而推升了自己的 融资风险。 既然融资是为投资而服务的，那么融资的期限就应该与投资的期限相匹配，两个之间的比较我们称之 为投融期限匹配度，在理想的状态下，短期资产应该通过短期资金来融集，而长期资产通过长期资金来融 集。而短期债务对企业资金链危险是最大的，往往直接影响到企业流动性安全，因此我们着重分析
3、短期资 金与短期资产的期限匹配度问题。 从资金的期限匹配程度来看，企业融资策略一般有三种情况，匹配型、稳健型和激进型，其判断标准 为：短期资金与短期资产的比率=1，说明公司执行的是期限匹配的融资策略（投融匹配）；短期资金与短 期资产的比率1，说明公司执行的是稳健的融资策略（短投长融）；短期资金与短期资产的比率1，说 明公司执行的是激进的融资策略（长投短融）。 图图：房地产房地产企业投融期限结构示意图企业投融期限结构示意图 在去年，我们就通过对 40 多家样本企业从融资期限风险和融资风险敞口率两个维度进行了研究。目 前 2020 年上市房企年报已基本发布完毕，我们将选择 50 家上市样本房企，从同样的维度进行分析，在特 殊的 2020 年主要房企融资策略发生了什么变化？ 融资融资新规下主要新规下主要房企融资策略从激进转向房企融资策略从激进转向稳健稳健 图图：20202020 年年 5050
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