1、 1/4 如何判断商业地产项目的价值 2014 年 7 月 31 日 判断商业地块价值的三个核心关键词：区位+交通+人口 提醒：商业项目要成功开发，地块要拿对！ 准确判断项目所处的商圈性质，准确判断地块价值，拿对地块，才是成功开发商业项目 的开始 一、不同性质的商圈，不同的商业价值 （一） 上海 22 个典型商业项目调研数据 1、 市级商圈 2、 区级商圈 3、 社区商圈（社区购物中心） （二） 不同等级城市/性质商圈项目商家入驻意愿不同 1、 省会城市市级商圈模拟招商的结果 2、 县级市社区商圈模拟招商的结果 所以要学会判断项目的性质。要根据不同等级城市、不同性质商圈做出对商业项目价值 的判
2、断 这是做好项目营销的前提！ （三） 影响商业地产项目价值的六大因素 第一：地理位置 人口稠密、消费实力强是商业增值的必要条件之一，商业地产对“人口聚集”与“购买 力集中”的要求高于仸何一种形态的地产。从某种意义上说，选址对商业地产概念的形成起 决定性的作用。 第二：交通条件 大交通“达” ，则商圈内“通” 。人流、商流、物流依赖的是完善的外部交通体系和内部 动线的设置。商业地产新概念的选择能包含交通因素，成功几率更大。 2/4 第三：区域经济（产业结构）状况 制造业、地产业、商业等支柱产业和主流产业的结构及分布状况对商业地产也起着影响 作用。 第四：商业市场容量 国际人均商业面积 1.2 ，
3、国内商务部对社区商业配置人均面积在 0.50.7 之间。商 业容量超标，会造成恶性竞争，大家都活不好的后果。 新形态的商业替代陈旧商业不受面积 局限。 第五：市场定位、经营业态业种组合 不同的商业项目有着不同的市场定位，决定不同的商业地产概念，相同的商业项目可以 在市场细分中找到不同的市场定位。必须形成差异竞争，同质竞争的结果就是低层次的价格 竞争。 商业地产项目的租售比例、不同业态与业种的配备、主力店与次主力店的组合搭配都是 非常重要的。 第六：建筑形态 建筑使用功能要与经营定位功能吻合，物业功能不配套，招商无法实施，经营更无从谈 起。营造建筑物业的氛围是现代商业竞争基础条件。 归纳： 1、正确认识影响商业地产项目开发的因素 地段、交通、区域经济、市场容量、定位、建筑型态 2、懂得商业地产的价值构成 物业价值 + 经营价值 商业经营的无形价值才是商业房地产的根本价值！ 二、如何判断商业地
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