1、本报告是严格保密的。 1 需求预测法 基于未来新增人口需求进行预测 2 商业饱和度法 基于现有商业经营情况，通过商圈饱 和度指数对商务体量进行预测 采用不同方法采用不同方法对东经对东经120120项目商业项目商业体量进行预测体量进行预测 本报告是严格保密的。 2 根据商业面积的变化趋势，并结合常州市商业布局规划，未来保守预估2020 年人均商业面积将达到1.5平方米。 注： 常州商业网点规划预测，2020年郊区人均商业营业面积为1.5平方米/人 商业面积商业面积 商业消费人口商业消费人口常州人均常州人均商业商业面积面积- -区域区域 内已有商业体量内已有商业体量39.2 39.2 万万平方米平
2、方米 商业面积 商业消费人口常州人均商业面积 注： 常州市人均商业面积市区商业总面积/市区消费人口 2010年常州人均（常住人口和暂住一年以上的人口）占有商业营业面积为0.91.2 平方米 2005-2010常州商业网点规划 人均商业面积预估 主要消费者：主要消费者： 周边6平方公里人口 边缘消费者：边缘消费者： 主要是项目周边人口， 天宁区、新北区及部分 市区人口 项目定位为区级商业中心，辐射能力影响有限，根据服务人群的 规模预估，区域商业辐射人群将达到5656万人万人 经盘点，区域内已有商业体量经盘点，区域内已有商业体量2828万方万方 主要消费者（项目区域规划人口）= 城市用地规划总面积
3、规划人均用地建设指标 1、项目规划区域6平方公里内人口8万人 2、新建城市规划人均建设用地指标宜在90.1-105平米/ 人取值，综合考虑取值100平米/人 城市用地分类与规划建设用地标准 2020年，项目周边6平方公里规划人口8万人 1、常州市2020年规划人口248万，项目周边区域规划人 口8万人 2、根据市场及项目本身的定位，和常州商业格局分析， 乐观估计有部分市区人口进来消费，渗透率渗透率为为2%2% 潜在消费人口，约为5656万人万人 潜在消费人口潜在消费人口= =内部消费人口内部消费人口+ +边缘消费人口边缘消费人口 =8+(248=8+(248- -8)x0.028)x0.02 =56=56万人万人 根据需求预测法对项目商业体量进行预测，所需商业体量为根据需求预测法对项目商业体量进行预测，所需商业体量为 39.239.2万方万方 本报告是严格保密的。 1 需求预测法 基于未来
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