2014年大盘地产项目操盘规律解析与案例分析报告.pdf
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2014年大盘地产项目操盘规律解析与案例分析报告.pdf
1、大盘操盘规律解析与案例分析大盘操盘规律解析与案例分析 2014年2月 2014年2月 大盘操 作的关 键点 1 大盘开发的立足 点 从城市发展阶段、项目在城市中的地位及发 展前景、项目可能担负的城市功能入手，系 统的、框架性的综合解决问题；不能用战术 手段解决战略问题，陷入到每一个具体地块 的解决方案之中。 整个区域开发如何盈利。什 么是用来建立区域形象与价 值标杆的 ，什么是争现金 流的？是否每个回合都要获 胜，还是有输有赢，最终整 体获利。 如何将钱用在刀刃上，在服 从于整体战略的基础上每个 地块（功能区）的开发目标 和手段是什么。如何启动项 目、启动区域如何执行？如 何营销？ 战略层面
2、财务目标层 面 战术层面： 大盘开发的思考点 大规模开发的九大关键问题 1 站在城市视角的区域价值定位 2 以财务目标为核心的开发策略 4 基于竞争的可持续发展的项目核心能力 5 项目增值为导向的营销策略7 企业品牌的社会营销 3 配套开发策略的制定是项目成功的关键 动态的客户层面选择 8 6 兼顾长短期目标的启动策略和启动模式选择 项目持续增值的社区管理和项目运营创新 9 中心化，而非中心 基于城市发展的大思维挖掘区域价值 关键词：基于未来、城市价值、城市新的增长级 在发展战略层面上，大规模开发必须首先保证方向的正确性，必须站在 城市发展的平台上，关注城市层面的机会，如城市化进程、人口转移，
3、 城市功能缺失、某类供应短缺等，必须基于区域整体发展的角度挖掘价 值，指导项目整体定位及控制性规划； 准确的区域价值定位极大提升项目价值，为大盘实现核心吸引力，形成 “中心化”，扩大客户覆盖距离，对区域外产生持续的拉动力，住区与 城市互为增值。 大规模开发不同于一般房地产开发的最大根本点就是区域规划的前瞻性 、先进性，预测重于当前的竞争，解决方案应是系统的、框架性的、弹 性的。 大规模开发的利润来源于开发节奏 以财务目标为核心的开发策略 关键词：前瞻性、资源分配、规划价值 以财务目标为核心制定开发节奏和时序，首先明确在公司的整体布局中项目承担的 责任，为完成财务目标，分解阶段性盈利和整体盈利，继而明确不同的产品线和配 套在不同开发阶段的作用。 星火的经验发现及无数案例说明：大规模房地产项目的开发，利润来源于开发节奏 、前瞻性视野和市场预见能力，物业类型的演变、容积率的提高。组团之间要有差
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