1、谋而后动 城市布局及项目分析方法 北区 南区 西区 大渡口 巴南区 中区 照母山 综合土地、人口、城 市建设等研究城市发展 以行政区域为界 认知市场 以重点组团为核心 研究市场 2008 2009 2012 入渝五年，万科不断升级认知城市的模式 历程 可研基本靠等 定位基本靠拍 产品时好时坏 客户说不出来 计划基本倒排 价格基本靠猜 节点控制不住 任务经常更改 节点又推迟了，销售 任务完不成，降价跑 量？ 土地经常被抢，试 试广种薄收？ 利润率不够，与前期差 异大，再涨涨价吧？ 要完成政治任务，一 定要想办法排出来？ ？ 当然，我们曾经有过众多困惑 困惑 万科城 华宇 协信理 想山 春 山 台
2、 北 大 资 源 悦峰 约克 南郡 约克 北郡 金开大道 金洲大道 大云立交 金山大道 金渝大道 岚峰立交 鸳鸯立交 奥体中心 重庆 财政 学校 耀中 国际 中学 金科 中心 约克 郡商 业中 心 天湖美镇站 金福路站 约克郡站 华宇上院站 大坡站 星都会站 力帆 项目 金渝 野郊 公园 颐和 公园 白云公园 黄桷生态 园 人和站 和睦路站 金州大道站 金渝大道站 轻轨5号线 （一期试运营） 棕榈泉站 两江 公元 两江公元站 也曾因机会性拿地，尝到苦头 困惑 背景： 万科城项目原计划获取两江公元地块 土地被对手溢价获取 无奈，机会获取了万科城地块 但前期对本土地研究不足，出现： 地形高差估计不
3、足 组团核心偏离项目等问题 政府道路未兑现，影响运营 结果： 成本增加、节点变动、运营计划调整 客户品质下限 同产品线客户对产 品功能与使用舒适 度接受的最低标准 客户总款上限 同产品线客户对产 品总款接受的最高 标准 缇 香 郡 洋 房 悦 湾 洋 房 套 内 148 平 发现很难判断与挖掘目标客户 困惑 公司战略与项目 选择不交圈 1 土地、客户、产 品不交圈 2 运营计划与营销 实现不一致 3 发现容易出现的三处不交圈或不一致 原因 营销 设计 项目 成本 工程 意向土地信息 首期规划/单体设计 工程形象进度 销售开盘 土地基础资料收集 市场调研 销售许可证 工程总包招标 建设工程规划许可证 主体开工 建设工程施工许可证 基础开工 施工图报建 全套施工图设计 基础施工图报建 示范区/基础施工图 基础招标 建设用地规划许可证 国有土地使用权证 概念设计草案 方案报建 前 置 前置 成本
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