1、量有所出量有所为 社 区 商 业 体 量 确 定 和 价 值 最 大 化 集团营销中心.商业车位组 CONTENT 目录 前言 （了解商业） 如何确定商业体量 （体量极值测算） 如何进行商业规划 （规划技巧分析） 商业街产品形式 商业发展模式 看指标 极值估算原则 体量极值测算方法 先拉长之用尽沿街面 先拉长之“一块地切两 半” 先拉长之“三层皮”商 业街 商业规划细节 前言 了解商业 产品 的组 成 标准商 业街 英伦商 业街 商业综 合体 写字楼 普通底 商 U型商 业街 集团商业产品形式 0 Part 基本为纯一层，面 积5090，变 动因素少，易去化 两层（多层）、面积 段、产品构成的
2、变动 因素大，不同的组合 对销售的影响较大 目前涉及的项目数量 较少，仍处于摸索成 长阶段 集团商业的发展模式 0 Part 商业销售阶段 2013年6月4日 2013年11月13日 2014年1月13日 商业自持阶段 部分项目商业 自持阶段 商业销售阶段 现阶段 销售型商业意味着优先考虑销售的可行性，非特殊情况不自持、不运营 Part 1 如何确定商业体量 产品溢价能力对比 1 Part 溢价能力金字塔 住宅（洋房） 车 位 商业 商业，作为项目中拉高货值、找平账面收益最重要的“工具”，是项目 利润实现的关键因素之一 误区：商铺价格比住宅高，应多占些指标！ 正确理解：商铺体量定位应该从市场需
3、求的角度判断，结合竞品情况、 商铺租金水平、商业辐射人群、城市经济和发展趋势、产品类型等维度 去思考，权衡考虑，否则，过量的商铺必然导致商铺成积存，利润打水 漂 师傅，我们 寺庙街做多 少？ 从哪里来？ 到哪里去？ 师傅，能 好好说话 吗？ 一个指标、 两个原则、 三个方法 师傅净会忽悠、 扯犊子。 就按这个 意思做吧。 师傅师傅的的 忽忽悠悠 1 2 3 读指标、看政策 1 Part 当地政府商业指标文件 规划设计条件 项目所在地发布 的政策要求 最常见的几类文件： 土地出让条件 国有建设用地使用权出让合同 定向开发协议 城市管理技术规定 例如：在佛山，土地出让文件中 关于商业的约定的指标包括商业 上限值、下限值、区间值、商业 规划位置等内容。 商业体量极值测算：2个原则 1 Part 商业体量的确定：配置商业并不是能做多少就做多少，需遵循2个原则 原则1：商业售价的估算要合
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