1、宏观专题报告 西部证券 2020 年 09 月 24 日 索引 内容目录 一、融资新规对房企筹资现金流的影响幅度 .3 1.1. 融资新规重点监控房企筹资现金流中有息负债规模变化. 3 1.2. 可监控房企有息负债规模占全行业融资市场比例约为 45% .4 1.3. 对上市房企而言，可监控规模占其融资市场比例为 70%.4 1.4. 静态估算，新规管控上市房企有息负债最高增速为+6.7% .5 二、新规下房企潜在行为分析.6 2.1. 房企短期解决现金短债比不达标问题，行业中长期投资变化未受影响. 6 图表目录 图 1：房地产开发资金来源情况和增速变化. 3 图 2：房企主要市场筹资资金. 4
2、 图 3：所有上市房企筹资和投资活动现金流入量 . 4 图 4：A 股上市分档统计企业个数（样本 136 个） . 5 图 5：A 股分档房企筹资现金流入占比 .5 图 6：港股上市分档统计企业个数（样本 224 个） . 5 图 7：港股分档房企筹资现金流入占比 . 5 图 8：A 股上市企业中踩线个数（样本 136 个） . 6 图 9：港股上市企业中踩线个数（样本 224 个） . 6 表 1： 房地产融资管理新规. 3 表 2：克尔瑞排名前 50 房企归档情况.6 2 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明 宏观专题报告 西部证券 2020 年 09 月 24 日 “三四五”融资新规的潜
3、在影响分析 2020 年 8 月，央行发文提出重点房地产企业资金监测和融资管理，其中提到房地产融资管理 新规是将房企以“三条红线”来进行划分为“红、橙、黄、绿”四档。“三条红线”分别是：1） 剔除预收款后的资产负债率大于 70%。2）净负债率大于 100%。3）现金短债比小于 1。处于 不同颜色档内房企有息负债规模增速阈值不同。 融资新规出台后，资本市场担心房企筹资现金流会出现明显收缩，进而影响其开发投资的能力， 对经济总量形成拖累。因此，本文重点解决两个问题。1）融资新规对房企筹资现金流的影响 幅度。2）房企在新规下所潜在做出的行为分析，从而判断房地产投资趋势。 表 1： 房地产融资管理新规 归属档位 红色 橙色 黄色 绿色 标准 踩“三条红线”中的三条 踩“三条红线”中的两条 踩“三条红线”中的一条 未踩线 有息负债规模增速阈值 0% 5% 10% 15% 资料来源：西部证券研发中心
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