1、营销高手必杀技：如何卖商铺？ 焦虑，是当下开发商的普遍心态。 比如，政策对销售价格强压式的管控，土地抢夺激烈带来的成本飙升，又比如， 融资通道越来越窄越来越紧，回款压力越来越大，每年规模增长的压力让人焦虑。 也比如，即使好不容易拿了一块地，土地出让条件越来越多对商业办公的比例配 置要求，产品不好做，招商困难，运营困难，销售更加困难。 商铺为什么难卖？无非三个原因： 1、市场很烂！、市场很烂！ 市场很烂，一方面可能是属于大环境问题，比如 08 年经济危机，住宅都门可罗 雀，商铺作为投资类产品，命运就更加可想而知。另一方面也可能是由于过度竞 争的问题，比如很多开发商为了卖商铺，动辄承诺返租 10
2、年，每年 8%的利息回 报，有些甚至还承诺回购。把投资品当变相融资工具，这完全是属于没有底线的 营销手法，无异议涸辙而鱼，饮鸩止渴。同时也破坏了游戏规则。往往这类项目 最后的结局是老板跑路，承诺回报的皮包公司破产，投资者欲哭无泪，最后政府 买单。 2、产品很烂！、产品很烂！ 产品很烂。这个实在是太普遍太常见。除了选址不当死掉的，商业项目最常见的 致命伤是动线混乱，人流无法循环贯通，太多的死铺。有些是通道狭窄，车辆进 出不畅，直接堵死。有些是人流不通达，直接饿死。有些是铺型混乱，比如门面 狭隘，进深太深，层高太低，甚至里面全是剪力墙，无法经营，直接被嫌弃而死。 3、操盘水平很烂！、操盘水平很烂！
3、 操盘水平很烂，这是人为的问题，主要取决于营销总的操盘经验和专业水平，也 取决于开发商团队系统性的商业运营能力。事在人为，很多滞销的商业项目，并很多滞销的商业项目，并 不一定是市场和产品的因素，而是由于没有找到正确的营销方法。不一定是市场和产品的因素，而是由于没有找到正确的营销方法。我们看到很多 商业项目营销团队，在用卖住宅的方法卖商铺，反复强调户型，朝向，投资回报， 看了往往令人着急。这种不着边际的营销，就如同让小学生参加高考，考得出好 成绩，那就是奇迹了。 01商业案例商业案例 笔者担任某开发商集团营销一把手时，曾有一个商业项目，位于某二线城市新兴 商务区，地段尚可，项目和周边有较多写字楼，虽然暂时入住率不高，但未来前 景看好。地下商业有八千多平米，拟规划一个电影城和美食城。电影城持有，美 食城拟分割成四百多个产权商铺，10-30 平米一间。计划卖 3 万的单价，相比 于市场来说，单价
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