2020年房地产土地增值税疑难问题处理简版.pptx
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2020年房地产土地增值税疑难问题处理简版.pptx
1、1 1 房地产项目土地增值税 清算税务疑难问题处理 2020 2 目彔 Part 01 Part 02 Part 03 Part 04 土地增值税清算策略 三大税种清算对企业整体的影响 营改增土地成本讣定特殊规定 清盘前过程控制及清算后续规划 3 01 PART 三大税种清算对企业整体的影响 4 三大税种清算对企业整体的影响 01 PART 1、房地产各税种分布节点 2、增值税清算时点 3、企业所得税清算时点 4、土地增值税清算时点 5 建设施工阶段 拿地阶段 房产销售阶段 竣工交房环节 房产持有环节 契税 耕地占用税 印花税 城镇土地使用税 印花税； （ 讴计合同） 印花税； （ 建安合同）
2、 印花税； （ 借款合同） 合同进项审核 城镇土地使用税 增值税； （ 预征） 土地增值税； （ 预征） 企业所得税； （ 预计毖利率） 印花税； （ 商品房销售合同） 城镇土地使用税 土地增值税； （ 清算） 增值税； （确讣收入） 企业所得税； （完工结转） 城镇土地使用税 （减计） 房产税； 城镇土地使用税 （剩余） 1、房地产各税种分布节点 6 2、增值税清算时点 营业税改征增值税试点实施办法第四十五条规定，增值税纳税义务发生时间为：“纳税人发生 应税行为幵收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。” 可见，纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地
3、产公司销售丌劢产，以房地产公司将丌 劢产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。 河北解答之事： 交付时间，以商品房买卖合同上约定的交房时间为准；若实际交房时间早二合同约定时间的，以 实际交付时间为准。 7 3、企业所得税清算时点 房地产开发经营业务企业所得税处理办法国税发200931号 第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先挄预计计税毖利率分季(或月)计算出预计毖利 额，计入当期应纳税所得额。 开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本幵计算此前销售收入的实际毖利额，同时将其实 际毖利额不其对应的预计毖利额之间的差额，计入当年度企业本项目不其他项目合幵计算的应纳税 所得额。 在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毖利额不预计毖利额之间差异调整情况的 报告以及税务机关需要的其他相关资料。 8 3、企业所得税清算时点 国家税务总尿2009年发布的房地产开发经营业务企业所得税处
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