1、投资篇如何判断地块 PART 1 PART 2 PART 3 PART 4 如何提升投资拿地能力 投资判断的五大视角 投资判断逻辑 阶段性投资策略 如何提升投资拿地能力 拿不了地的原因 关键要解决买不下地的问题，即投资能力 地 1、战略不符 主动放弃，比如旅游地产、产业小镇、商业比 例大、持有比例大、预售要求高等 2、买不起 被动放弃，买地实力与销售规模的比例 3、买不下 出价能力不强，自身能力弱 4、竞争对手不理性 个别项目、笑看风云 为什么投资会出错？ 作为一个优秀的投资人员，要对市场保持理性和冷静的判断克服人性的弱点 高点买进： 1、房价上涨的时候，贪婪心理作祟， 认为房价还会保持长期上
2、涨； 2、对风险的容忍度变得很高； 3、对后市过于乐观； 4、没买到地产生焦虑心理 低点不买： 1、恐惧心理，认为房价还会下跌； 2、对风险非常厌恶，害怕承担风险； 3、能力：外界环境的影响，且低谷 买地难以得到资源的支持 投资能力打造的六大方面 提升方法： u加强投资视角的市场研究，提升市场趋势预判能力； u培养关注市场走势的意识和习惯； u总结市场运行规律、应对经验与方法论； u模拟、演练、事后验证。 1、踏准市场节拍的能力，预判板块轮动机遇，提前布局抢占先机 找市长不如找市场 预判目标城市周期性波动，踩准市场节拍安排投资节奏 培养投资全局观，预判板块轮动机会，优先提前布局 2、选准目标城
3、市，聚焦、深耕、提前研究、团队资源提前铺垫 城市基本面、市场基本面、政策基本面； 住宅市场健康度、土地市场热度 短期内城市凸显出的投资机会 判断城市不同发展阶段的机会（开发阶段：主城开发、近郊开发、郊区开发阶段） 提升方法： 总结经验与方法论；模拟、演练、事后验证；培养关注市场的习惯 投资能力打造的六大方面 提升方法： u了解城市（历史、人文、地理）； u了解方向（规划与施政重点）； u了解动态（资源配置情况）； u了解市场（现状与未来） 3、判断城市板块价值的能力 高增长潜力板块、低洼板块、重估板块 选地首选板块 板块价值变动背后是土地属性发生变化 政府规划和公共服务资源及基础设施对板块的影响 投资能力打造的六大方面 4、挖掘地块价值 在限制条件下，求亩产量最高，“总货值-总成本”最大化 总货值最大化 = （S1P1）+（S2P2）+（S3P3）S=面积；P=价格 价格高的面积最大化（容
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