房地产开发成本策划培训系列之市场调研与定位策划.pdf
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房地产开发成本策划培训系列之市场调研与定位策划.pdf
1、 目 录 第一部分 产品策划的一般流程 产品策划的一般流程 前面成本策划概述里已经讲过成本策划分为三个部分： 产品策划、经济指标分析、成本优化 标杆地产的成本策划体系，将产品策划纳入成本策划范畴，是因为产品策划与 后期的成本测算是息息相关的，只有对产品有一定深度的了解，才能更精确的 对项目成本进行测算与评判。 产品策划主要完成部门是销售部。 设计的工作时将销售经过市场调研分析的产品建议以设计图纸的形式表现出来。 成本和财务的工作是对产品进行经济论证，产品是否能达到公司的开发目标。 在前期策划阶段，产品从销售到设计到成本的转化存在很大衔接问题，成本测 算时销售及设计所提供的资料深度不够，不足以支
2、撑成本测算的精度。所以成 本应当具备综合能力，了解其他部门的工作内容，具备销售与设计的综合知识， 主动出击，参与到前期策划中，与销售及设计对接，共同完成前期策划工作。 产品策划的一般流程 城市调研 项目定位 户型配比建议 配置标准建议 配套建议 售价初步确定 竞品调研 住宅产品建议 书 商业产品建议 书 强排方案、分 期、分组团 单业态土地成 本测算 SWOT分析 示范区建议书 示范区方案 精装修方案 成本、利润测 算 业态选择 定稿 NO YES 销销 售售设设 计计成本、财务成本、财务 本体调研 客户调研 市场调研 拓展、销售拓展、销售 产品策划的一般流程 市场调研通常由销售团队完成。市场
3、调研不是简单的踩盘，了解各个竞品 项目的数据，而是应该通过科学的方法流程，从城市到片区到个体楼盘再 到消费群体，由粗到细详，由面到点，进行对比，分析项目的优势和劣势， 威胁和机会，找出市场的空白点，做最符合市场需求的产品 。 对于没有自己营销团队，或自己营销团队实力不强的地产商，通常会聘用 策划公司来做相关市场调研的工作。聘用第三方策划公司时，绝大多数都 是已经获取土地之后，策划公司为了迎合甲方，通常得出的结论就是项目 可行，项目盈利，甚至在区域不支持高端楼盘的情况下，为了得出项目盈 利的结论，会建议甲方做差异化，做高端。在这种情况下，作为地产商应 该客观的评判其调研结果，分析数据及内容是否详尽，结论是否片面。 产品策划的一般流程 城市调研 本体调研 竞品调研 客户调研 对城市经济面进行分析，是否可进入这个城市 对地块情况进行摸底，这个位置可以做什么产品 对区域地产竞争情况地产竞争情况进行
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