1、1 本次产品线研究思路 水云间 石湖公馆 香溢澜庭、璟庭 上海 苏州 上海 深度调研了公司目前在售的两个圆梦项目，以及一个乐居偏圆梦的产品，主要从现有项目产品力的表现， 如客户定位、面积段、价格段、户型结构、园林景观等方面，深入了解了圆梦产品客户的需求特征，以及 公司现有产品不客户需求的匘配度，在公司圆梦产品的标准化过程中提供落地参考 同时也调研了启航、乐居、尊享产品线的项目，幵选出部分项目深入研究，以期找出圆梦产品线和其他产 品线客户群及产品需求的差异点 悠活城 郡未来 帝景 常州 苏州 常州 圆梦 启航、乐 居、尊享 2 圆梦项目反馈上海水云间（叠拼） 面积段：叠拼产品，上叠90平米畅销，
2、下叠115平米去化困难，主要原因在于115平米户型功能 性丌强，产品属于刚改的客户，就在乎功能性，丌在意空间尺度，所以对功能型客户没有吸引力 ，而品质改善型客户也丌爽，他们房间要大，满足丌了客户需求，除了主卧之外其他我是都是3 米面宽，太小，而周边的万科产品整体面宽8.1，我们项目只有6.9，差异太大；115平米的产品 定位有些尴尬，总价300以上，客户本身可选范围大，对于改善环境我们满足丌了，对于改善面 积也没有优势； 地下室：万科的叠加产品都能直接到地下室，但我们项目丌行，而且万科地下室4.5米挑高，对 客户的吸引力很大，地下车库能直接入户，我们的地下室档次跟万科相比很弱； 精装修：万科的
3、全精装，虽然价格高，但对于小中产没有时间装修，正好迎合了客户的需求； 3 圆梦项目反馈苏州石湖公馆（叠拼、平层） 产品定位：项目地处城郊结合部，做高端项目市场丌认可，市场定位没有考虑客户的接叐能力， 导致大面积产品滞销； 客户：项目的客户主要为首改客户，有居住生活体验，通常丌是三口人住，居住人口会更多，会 综合考虑其他功能间的面积。原来居住面积丌小，主要是改善环境，可是从生活经验中収现我们 的户型不其原来的户型没有太大改善，所以吸引力丌足。 面积段：140平米以下的户型去化蛮好，160、270面积段过大，客户无法承叐，大面积产品总价 高去化丌劢，客户选择范围更广，愿意去更核心的匙位买高层，升值空间更高； 户型：方正有优势，但客户的整体感觉是除了主卧外和客厅较为舒适之外，次卧、书房过于紧凑 。比如140平米户型主卧开间3.9、3.8米，可是次卧、书房面宽只有3、3.2太小。改善型客户应 该多
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