东莞民盈山地产综合体项目整体营销策略报方案-82p.pdf
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东莞民盈山地产综合体项目整体营销策略报方案-82p.pdf
1、新高度新东莞民盈 山整体营销策略报告 一 纲领001 二 市场分析004 三 项目分析011 四 项目目标客群定位017 五 项目定位032 六 项目营销推广策略065 七 广告媒介策略077 八 营销铺排080 九 附件116 本次策略报告由民盈集团市场运作营销部、中原、合富、博文道、昭阳和牧场联合编写， 为总体营销策略与节点计划方案，具体各阶段的执行方案将分别报批再作执行。 目 录 2 一、纲领 项目推售重点在于商业与其他业态的互动，商业不活，写字楼不旺，公寓难以旺销，所 以招商的进程及所选商家优劣直接影响本项目的价值以及销售。 客群高度锁定：东莞目标客户占50%；深圳客户占40%，港澳台
2、、广州等高端投资 机构、中国其他地区游离客户占10%。 整个项目销售要实现4年清盘，销售总额达115亿的销售传奇，T1、T3、T4、 T5栋以快速出货低开高走为原则，T2栋以争取利润最大化为原则，层层递进，名利双 收。（控制现金流，故建议T2推迟10个月开工。） 战略： 线上线下相互相承，同步策应 线上：在高端人士出入之地诸如机场、高铁站、高端写字楼及商业密集区投放广告。 线下：地面部队前往深圳驻场，进行渗透式营销，并以广泛的三级市场合作，运用东莞、 深圳数万人的中介队伍进行转介，网上带客等渠道，使项目于空中、地面立体式地营销 宣传及渗透，在莞深持续发酵，带来更多客源。 战术： 高端活动造势，
3、精准覆盖目标人群 以高端营销活动造势，拔高项目在珠三角乃至全国的影响力，开盘期间，以精准且密集 的广告覆盖莞深高端人群。 手段： 概 要 3 二、市场分析二、市场分析 （一）政策分析 （二）东莞未来潜力分析 （三）东莞写字楼市场分析 （四）东莞住宅市场分析 （五）东莞公寓市场分析 （六）东莞商业市场分析 4 （一）政策分析 在国家去库存的大背景下，政策扶持房地产市场发展，同 时结合中国的经济转型升级的需要，在近几年内，整个宏 观政策环境有利于房地产发展。 二、市场分析 概 要 5 单就城市地位而言，东莞目前远不及广州、深圳，对于东 莞而言，最大的价值恰恰在于其超强的发展潜力，无与伦比的 洼地效应。 东莞城市价值： 站位巨型城市副中心下的区域属性 东莞：广深经济圈核心 珠三角价值潜力洼地 （二）东莞未来潜力分析 广深融城 加速催生 巨型城市 城市融合 带动价值 融合 人文价值 凸显城市 价值
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