1、第一章第一章 房地产开发前期策划房地产开发前期策划 前期策划的总体流程前期策划的总体流程 可行性 研究 价格定位 开发周期 销售周期 经济效益 分析 推广方案 项目研究 市场定位 客户定位 产品定位 地块地块产品方案产品方案 具 具 具 具 具 具 具 具 具 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 市场分析 市场预测 收入、成本、费用预测 财务评估 盈亏平衡分析 敏感性分析 风险评估 宏观市场、区域市场宏观市场、区域市场 供给预测、需求预测、价格预测供给预测、需求预测、价格预测 销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、管理销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、管理 费、税费等费、税费等
2、 静态指标：成本利润率、销售利润率静态指标：成本利润率、销售利润率 动态指标：净现值、内涵报酬率、投资周期动态指标：净现值、内涵报酬率、投资周期 盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平 衡状态利润为零的点衡状态利润为零的点 反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数=目标值的变目标值的变 化百分比参数值变动的百分比化百分比参数值变动的百分比 风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同因素的风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同因素的 概率分布，从而对方案的经济效果指标做出某种概率描概率分布，从而对方案的
3、经济效果指标做出某种概率描 述，对方案的风险情况做出比较准确的判断述，对方案的风险情况做出比较准确的判断 1.1 可行性研究可行性研究 1.1可行性研究可行性研究市场分析市场分析 （1）市场宏观分析（）市场宏观分析（PEST） （2）市场中观分析（行业分析）市场中观分析（行业分析 即定位分析）即定位分析） （3）市场微观分析（竞争分析）市场微观分析（竞争分析） 1.1.1市场宏观分析市场宏观分析(PEST分析分析) PEST分析即总体环境分析，即宏观环境分析。 PEST四个英文字母是政治（politics）、经济（economic）、社会（ society）、技术（technology）的首字母。 通常采用矩阵式的方法，就是在坐标中分成四个象限。如拿政治和经 济两个做坐标，政治环境和经济环境都好的情况下，就应该发展。政 治环境和经济环境都不理想的情况下，就不能发展。 环境一个好一个不太好时
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