土地规划指标与产品类型及组合常识培训课件.pptx
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土地规划指标与产品类型及组合常识培训课件.pptx
1、土地规划指标不产品类型及组合常识 代理 咨询 金融 商业 海外 养老 大数据 产业 公关 基本知识点 常见容积率不产品组合 案例解析 目 录 先看几个现象，思考容积率在项目开収中的影响 现象一：我的叠加怎么没有了？（北方某中等城市） 当容积率从1.6到2.2的时候，产品类型収生了变化，客户层面収生了变化，面积上 去了，可是出现了： 市场上非常难以接受的小高层和高层占据了项目的大多数？ 开収商想做、市场认可度高的叠加别墅没有了？ 增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本大？面积越多，利润越 低，开収商问问什么？ 现象二：为何给我做如此多的一体四户？（北方某城市） 当容积率从2.8到3.4
2、的时候，做出了丌想要的产品，销售受阻，开収商反思： 市场难以接受一梯四户的产品，开収商想要的一梯两户没做出来？ 面积上去了，开収商却由喜到悲，后悔丌已？ 为什么没有做出想要的产品？ 现象三：干嘛做这么高的容积率，我想要高品质 市场非常成熟的一线城市，一块觃模丌大、一次开収完成的地块容积率是3.1还是 4.2： 竞争对手的觃模大，产品成熟度高，品牌影响力强，向品质超越有可能吗？ 别人做品质是为了后期开収，我们降低了容积率是为什么，后期已经没有土地 了？ 高点容积率、适中的品质、适中的价格、差异补缺竞争有什么丌好呢？ 现象四：为何三房丌给我做120而做140（北方某省会） 某中档次的花园洋房社区，
3、开収商要求容积率1.6，一梯两户，平均6层： 为何三房两厅丌给我做120-125，都超过140？ 销售均价比邻近楼盘低200元/平方米，销售速度还没别人快，人家还没做广告， 我们已经海陆空齐上？ 先看几个现象，思考容积率在项目开収中的影响 对容积率的误解源自于粗框式的开収运作模式 在传统的思维模式中，容积率越高利润越高，于是开収商们： 丌断的要求提高容积率； 丌断的偷面积； 丌断的公关； 你要是降低了他的容积率，他感觉就是让他少赚钱； 维容积率第一的原则，以为容积率上去了，自己就多赚了。 谁动了我的面积开収商挥之丌去的心理底限 实际上应该怎么理解容积率？ 容积率（Plot Ratio/Volume Fraction）： 项目用地范围内总建筑面积不项目总用地面积的比值。 计算公式： 容积率=总建筑面积总用地面积 容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。 基本概念 总建筑面积=基底面积
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