2020年“工业地产”分割转让、销售的法律风险防范措施和建议（4页）.pdf
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2020年“工业地产”分割转让、销售的法律风险防范措施和建议（4页）.pdf
1、1 “工业地产”分割转让、销售的法律风险防范措施和建议 一、“工业地产”限制分割销售转让原因 我国房地产管理主要法规中华人民共和国土地管理法、城镇国有土地 使用权出让和转让暂行条例、中华人民共和国城市房地产管理法和中华 人民共和国物权法 等， 均没有禁止 “工业地产” 分割转让规定。 自然资源部 （原 国土资源部）有关行政规章中也没有限制“工业用地”分割转让内容。只是地方 政府在行政管理实践中，对“工业地产”分割销售转让持谨慎立场，原则上不允 许工业用地使用权分割出让。原因如下： （一）许多“工业地产”项目，系地方政府招商引资，违规低价（甚至零地 价）出让国有土地，以开辟政府财税来源和解决地方
2、就业为目的。如允许投资者 （开发商）对“工业地产”分割转让，将可能使地方政府预期目的无法达到，投 资者（开发商）以较低成本通过市场销售获得较高土地收益。 （二）“工业地产”分割转让将影响原工业用地控制指标。工业用地出让时 是按照其控制指标体系，设定单位面积投资强度及生产、生活配套设施的指标， 分割转让将使得上述指标无法落实，签订的土地出让合同的内容得不到落实。 （三）“工业地产”分割转让为投资者（开发商）或买受人实际改变原土地 用途提供可能。如投资者（开发商）将办公楼、车间、职工宿舍进行分割转让， 则办公楼、职工宿舍将可能会由原来的工业用地变成商业用地和住宅用地。虽然 土地用途改变要经过政府批
3、准，但未经批准的变更屡禁不止，管理难度很大。 （四）“工业地产”分割转让也可能对土地市场秩序造成冲击。虽然工业用 地也实现招挂拍， 但竞争程度远不如经营性用地， 另外工业用地还享有优惠政策， 2 取得成本比较低。如果通过分割转让将原工业用地变成经营性用地，不仅规避了 经营性用地招拍挂，造成不公平竞争，而且在按市场价补缴出让金时，人为因素 过多，容易产生腐败，不利于土地市场交易秩序，造成地方政府土地收益流失。 所以政府态度是不愿意分割转让，或有条件允许投资者转让，确保政府招商引资 的预期目的实现。 二、“工业地产”分割销售转让的地方探索 全国各地“工业地产”发展程度不同，对“工业地产”分割转让的理解和认 识程度不同，导致地方政府管理要求不尽相同。 （一）杭州是对工业用地分割转让的规定。 一直以来，杭州市对“工业用地”分割转让采取高压禁止政策，限制了存 量土地资源优化和市场化配置程度。2014
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